Безопасная сделка: какие документы проверить перед покупкой недвижимости, чтобы не лишиться денег и жилья
«Отдавайте все назад»: как люди лишаются денег и жилья из-за обмана аферистами пенсионеров
Динар Ахмадуллин из Казани отдал за трехкомнатную квартиру почти пять миллионов рублей. Сейчас он с женой и двумя маленькими детьми ютится в коммуналке на восьми квадратных метрах. Официально семья прописана в купленной квартире, но вот уже два с половиной года не может туда попасть, пишут «Известия».
Как выяснилось, бывшая владелица квартиры оказалась жертвой телефонных мошенников. Она продала жилье, получила деньги и перевела их на «безопасный счет». Когда обман вскрылся, суд расторг сделку. Квартиру вернули пенсионерке, а деньги «испарились».
«Мы эти деньги зарабатывали потом и кровью, — рассказала изданию жена Динара Анастасия. — Потеряли все, потому что бабушка решила поиграть в шпиона».
А Ольга Петркина из Бийска в феврале прошлого года купила квартиру в центре города за 3,5 миллиона рублей. Но внутрь не попала ни разу. Сделку оформляли через МФЦ, без агентства, — на этом настояла продавец Светлана Семенова. Женщина показала все документы, ответила на вопросы, объяснила, где и что находится в квартире.
После сделки продавец отказалась впускать покупательницу в квартиру. А затем два суда подряд встали на сторону Семеновой. Причем на заседаниях она открыто заявляла, что купила справку из психоневрологического диспансера. Но даже такое заявление не помогло Петркиной вернуть квартиру или деньги.
«Женщина утверждает, что передала деньги мошеннику, — рассказала «Известиям» пострадавшая. — Его поймали, но он все отрицает. При этом изначально она представляла этого человека как друга своей знакомой, который помогает с продажей квартиры».
При этом все формальности были соблюдены. Документы проверены, а МФЦ зарегистрировал переход права собственности. Но и эти шаги не защитили покупателя.
Таких историй по России уже десятки. Пострадавшие создают чаты в соцсетях, обмениваются опытом судебных разбирательств, но дела выигрывают редко.
«При этом случаи, когда продавец настаивает на том, что сделка была заключена против его воли или под давлением, единичны. Однако именно они становятся резонансными. Когда такое происходит, покупатель действительно часто остается один на один со сложной задачей: если суд решает вернуть квартиру прежнему владельцу, деньги покупатель обычно вернуть не может просто потому, что их уже нет», — отметил в беседе с «Газетой.ru» директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
Что предлагают депутаты
Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский направил в Минюст предложение расширить функции нотариусов. Они должны будут проводить обязательную правовую экспертизу при удостоверении сделок с недвижимостью.
Сейчас нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, наличие прав собственности и обременений, соблюдение формы договора. Но не анализирует историю переходов права, не ищет информацию о судебных разбирательствах и другие обстоятельствах, способных привести к оспариванию сделки.
В Госдуме также планируется обсуждение обязательного представления продавцом справки о дееспособности при любых сделках с недвижимостью. Такой законопроект подготовил зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин, пишет ТАСС. Сейчас такую справку требуют редко: многим покупателям просто неудобно об этом спрашивать.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что суды нередко возвращают недвижимость прежним владельцам, при этом добросовестные покупатели остаются без жилья и без денег, так как продавцы, ссылаясь на свое состояние недееспособности, отказываются возмещать полученные суммы. «В ряде случаев продавцы ждут, когда покупатели сделают ремонт, и отбирают квартиру уже с обновлениями, получая тем самым необоснованное обогащение. Некоторые граждане осуществляют подобные махинации с недвижимостью по несколько раз», — говорится в документе.
Депутат Илья Вольфсон тем временем заявил в своем телеграм-канале, что надо сначала настроить систему противовесов, чтобы достичь баланса и защитить интересы всех сторон.
«Важно подойти к этому вопросу без эмоций, с холодным расчетом и уважением к принципу правовой определенности. С одной стороны — нужно защитить уязвимые категории граждан, с другой — нельзя допустить, чтобы из-за таких случаев страдали добросовестные покупатели и общее доверие к сделкам с недвижимостью. Люди должны быть уверены: если все оформлено по правилам, никто не сможет спустя годы все отменить. Любые поправки должны быть продуманы, согласованы с профессиональным сообществом — нотариусами, юристами, представителями органов опеки — и иметь понятный механизм реализации», — уверен парламентарий.
Эксперты между тем считают, что справка из диспансера тоже не даст стопроцентной гарантии.
«Надо понимать механизм реализации. Что значит получить документ? Это пойти в районный диспансер, там выпишут, что я не на учете. Человек может пройти там же прием у психиатра. Но опять же, понимаете, когда он прошел этот осмотр? За два дня сделки, за неделю, за три часа до момента сделки? К тому же суды у нас сейчас встают на сторону продавца. Но это все равно классная штука, хотя и немного с опозданием. С другой стороны — а успеет ли психиатр за короткий прием понять, находится ли человек под воздействием мошенников или нет? Это тоже большой вопрос», — отметила в беседе с НСН юрист Яна Бондаренко.
Специалист рекомендует покупать новостройку у застройщика по договору долевого участия, а в других случаях или при покупке вторичного жилья сразу обращаться к юристу. Он проведет анализ, проверит всю историю квартиры, даст заключение о рисках.
«Люди платят миллионы, но выходят с позицией «я сам решу», еще и договор скачивают из интернета, — говорит юрист. — Имеют право, но тогда шансы на то, что они останутся без денег и квартиры, увеличиваются».
Документы продавца: какие проверить
Выписка из ЕГРН
Первое, что нужно сделать, — убедиться, что человек, который продает квартиру, действительно ее владелец. Для этого существует выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Но есть нюанс: с марта 2023 года стандартную выписку с данными о собственниках может получить только сам владелец квартиры, напомнил «Циан».
У покупателя несколько путей. Первый — попросить продавца заказать выписку через «Госуслуги». Человеку, которому нечего скрывать, не составит труда это сделать. Второй вариант — получить выписку в МФЦ по нотариально заверенной доверенности от собственника. Третий — если собственник подал заявление о раскрытии своих данных в Росреестре или МФЦ, получить информацию о нем сможет любой желающий.
Данные о собственнике жилья также могут получить нотариусы, кадастровые инженеры и другие специалисты, которые работают с недвижимостью. Но задействовать их можно только после подписания предварительного договора, когда покупатель уже станет одной из сторон сделки. Поэтому лучше получить выписку из ЕГРН до подписания любых документов.
Особое внимание обратите на расширенную выписку. Она показывает всю историю переходов права собственности. Если квартира за последние годы продавалась несколько раз — это «красный флаг». Лучше поискать другой вариант.
Непосредственно перед сделкой попросите продавца предоставить свежую выписку еще раз. За время подготовки к сделке он мог успеть продать или подарить квартиру кому-то еще.
Паспорт
После получения выписки сверьте данные с паспортом продавца. Не стесняйтесь попросить переписать все данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт можно через «Госуслуги».
Просмотрите все страницы паспорта. Обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей. Если дети есть, уточните, где они прописаны и не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал. Если да, то детям должна быть выделена доля, и это усложняет сделку.
Кстати, с середины 2021 года граждане могут не ставить в паспорте отметки о семейном положении и детях. Поэтому их отсутствие не гарантирует, что продавец не состоял в браке и не имеет детей.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Это договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, ДДУ и акт приемки. Стоит насторожиться, если вопрос о таких документах ставит продавца в тупик или он говорит, что они «еще оформляются», а также если квартира была куплена совсем недавно. Условно безопасным считается владение от трех лет — это срок исковой давности для оспаривания большинства сделок.
Если же до внесения аванса вам показали только копии документов, то перед его внесением обязаны показать все оригиналы — и паспорт собственника, и правоустанавливающие документы, и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников.
Справки из диспансеров
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — самый деликатный момент в сделке. Мало кто их пока требует, чтобы не обидеть продавца. Но именно эти справки могут спасти от катастрофы, так как после сделки продавец или его родственники могут потребовать признать ее недействительной из-за недееспособности, что уже нередко и происходит.
Попросите продавца обратиться в психоневрологический и наркологический диспансеры по месту жительства за справками о том, что он не состоит на учете. Можно попросить провести медицинское освидетельствование — тогда с продавцом побеседует врач перед выдачей справки. Эта услуга платная, и обычно за нее платит покупатель.
Если собственников несколько: доверенности обязательны
Когда продавец — не единственный владелец квартиры, требуйте нотариально заверенные доверенности от всех остальных собственников. В доверенностях должно быть подробно прописано, какие действия от их имени может совершать продавец.
Если каждый собственник участвует в сделке лично и подписывает документы, доверенности не нужны. Но если хотя бы один отсутствует — доверенность обязательна.
Какие еще документы продавца нужно проверить
Если квартира куплена и продается в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Даже если он не сособственник. Если среди владельцев есть несовершеннолетние, продавец должен получить разрешение органов опеки.
Стоит проверить кредитную историю продавца. Если у него есть долги, из-за которых его могут признать банкротом, суд может аннулировать сделку. Попросите предоставить информацию о кредитной истории. Сделать это может только сам продавец. Часть информации о долгах можно получить на сайте ФССП.
Как установить семейное положение продавца жилья
Запросите справки из ЗАГСа
Самый надежный метод. Продавец может получить официальный документ, подтверждающий наличие или отсутствие брака в конкретный период. Справка выдается в день обращения через МФЦ или портал «Госуслуги». Даже состоящий в браке человек вправе заказать справку об отсутствии семейных отношений за прошлые годы — например, чтобы доказать, что во время покупки жилья был одиноким, пишет «Циан».
Изучите договор купли-продажи
В правоустанавливающих документах нередко указывается семейное положение сторон на момент сделки. Внимательное чтение может дать ответ без дополнительных запросов. Юристы рекомендуют включать в новые договоры не только факт брака, но и полные данные супруга — это упростит будущие продажи.
Обратите внимание на дату выдачи паспорта
Замена документа не по возрасту (в 20 или 45 лет), а незадолго до сделки — тревожный сигнал. Известны случаи, когда продавцы специально заявляли об утере паспорта, чтобы получить новый без «компрометирующих» штампов о разводе. Так они пытались скрыть необходимость делить деньги с бывшими супругами.
Сравните фамилии в разных документах
Попросите показать свидетельство о рождении, водительские права, загранпаспорт. Несовпадение данных подскажет, что фамилию меняли — возможно, после брака или развода. Женщины часто оставляют фамилию бывшего мужа, что не отражается в новом паспорте без штампов.
Проверьте документы по новостройкам
Продавец может оплатить долевое участие еще в браке, а оформить собственность уже после развода. В таком случае штампов не будет, но квартира все равно считается совместно нажитой.
Документы на квартиру: какие нужно изучить
Техническая документация из БТИ
Поэтажный план и экспликация покажут реальное состояние квартиры и ответят на главный вопрос: не проводилась ли незаконная перепланировка.
Если окажется, что стены снесены или перенесены без согласования, новому собственнику придется за свой счет все возвращать в исходное состояние и оплачивать штрафы.
Единый жилищный документ
Документ выдадут только собственникам и арендаторам жилья с регистрацией в нем по месту жительства или пребывания. Его можно запросить в офисе МФЦ, но, например, в Москве — только онлайн, через портал mos.ru.
ЕЖД содержит сведения о владельце, всех зарегистрированных жильцах и финансовом состоянии квартиры. Этот же документ раскроет информацию о задолженностях по коммунальным платежам — тоже весьма важный момент. Главное правило безопасной сделки: к моменту передачи ключей в квартире не должно остаться ни одного зарегистрированного человека.
Справки о регистрации: форма 9 и форма 12
Справка по форме 9 дублирует информацию о прописанных гражданах. Заказать ее можно через управляющую компанию или портал «Госуслуги».
Форма 12 раскроет информацию об особой категории — временно выписанных лицах. Это люди, которые находятся в местах лишения свободы или на принудительном лечении, но сохраняют право вернуться в квартиру. Для покупателя приемлем только один показатель в этой справке — ноль. Документ выдают в МФЦ или паспортном столе управляющей компании.
Коммунальные долги: кто за что отвечает
Задолженности по жилищно-коммунальным услугам привязаны к человеку и «уходят» вместе с ним. А вот долги за капитальный ремонт — это «приданое» квартиры. Если они есть, платить придется новому хозяину.
Однако и с долгами по ЖКУ не все так просто. Квитанции нередко продолжают приходить на старый адрес, и доказывать свою непричастность новому владельцу приходится самостоятельно — через письма, звонки и походы по инстанциям.
Поэтому перед подписанием договора убедитесь: продавец полностью рассчитался и за капремонт, и за коммунальные услуги.
Справка о погашении ипотеки
Если вы приобретаете жилье, которое продавец когда-то купил в ипотеку, потребуйте справку о полном погашении кредита.
Банк должен подтвердить: обязательства по договору выполнены, остаток задолженности равен нулю, просрочек по основному долгу и процентам нет. Обязательно проверьте наличие номера кредитного договора и даты его закрытия.
Ранее мы рассказали о плюсах и минусах трейд-ин в недвижимости.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».