Дело квартиры Долиной: последняя надежда, 10 странностей и новый чек-лист для продавцов недвижимости
В любом случае (если он не откажется рассматривать дело вообще), высшая инстанция снабдит свое решение комментариями, которых напряженно ждут все участники рынка недвижимости.
«Ямал-Медиа» разбирался в запутанном деле вместе с экспертами, отметил его странности и составил чек-лист из 10 пунктов, которые позволят покупателям максимально обезопасить себя от потери жилья, денег и нервов и минимизировать риск попасть под каток «эффекта Долиной».
Дело квартиры Ларисы Долиной: фабула
В августе 2024 года бизнесвумен Полина Лурье купила квартиру у певицы Ларисы Долиной в московском районе Хамовники за 112 миллионов рублей. Сделку оформили у нотариуса, зарегистрировали в ЕГРН (едином реестре прав на имущество). На первый взгляд — все легально и прозрачно.
Но Долина не отдала квартиру Лурье. Артистка заявила, что она стала жертва телефонного мошенничества. По ее словам, аферисты позвонили ей и, выдав себя за сотрудников спецслужб, убедили ее «в целях проверки» заключить фиктивный договор купли-продажи. Долина утверждала, что она подписала документы, думая, что это просто формальность, хотя на самом деле произошла реальная продажа.
Что решили суды по делу Долиной
Март 2025 — Хамовнический суд первой инстанции
Суд встал на сторону Долиной. Решение: квартира возвращается артистке. Деньги Лурье суд не вернул. Лурье отправлена требовать деньги с мошенников (которых, скорее всего, не найти).
Апелляция — Мосгорсуд
Лурье подала апелляцию. Но Мосгорсуд тоже встал на сторону Долиной.
27 ноября 2025 — кассационный суд
Это последняя инстанция перед Верховным судом. Кассация опять оставила квартиру у Долиной.
2 декабря 2025 — жалоба в Верховный суд РФ
Адвокат Лурье подала жалобу в Верховный суд. Это последняя надежда покупательницы.
Прецедент инцидента
После решения судов по делу спорной квартиры стали массово появляться новости о том, что продавцы недвижимости заявляют, что находились под влиянием мошенников, и оспаривают сделки.
В 80–90% случаев банки и суды встают на их сторону, и покупатель в итоге остается и без денег, и без объекта. Все опираются на то самое резонансное решение, и сейчас, к сожалению, практика такова, что добросовестный покупатель фактически не защищен, отметил в разговоре с «Ямал-Медиа» ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Эксперт считает, что необходимо менять судебную систему. Потому что какие бы проверки ни проводились, какой бы прозрачной ни была сделка, продавец всегда может заявить, что находился под воздействием мошенников.
«В большинстве случаев это действительно так, но я не исключаю и злой умысел — например, сговор, когда суд не учитывает все нюансы и встает на сторону продавца, решившего воспользоваться «брешью» в системе».
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер, эксперт по недвижимости
В то же время бизнес-юрист Светлана Кокотова напоминает: «У нас в стране не применяется прецедентное право. И одно громкое дело не должно стать основой для всех остальных по стране».
Верховный суд, подчеркивает она, может дать рекомендации при рассмотрении подобных дел. Но каждый суд, рассматривая дело об оспаривании сделки, обязан исследовать все обстоятельства дела.
«Важно отметить, что наконец-то развеялся миф на рынке недвижимости: если сделка проходит через ипотеку и банк, то она безопасна. Нет, сделка небезопасна. Банк в любом случае получает свои деньги, потому что участвуют два договора — купли-продажи и кредитный. По кредитному договору покупатель обязан вернуть средства банку при любых обстоятельствах. Поэтому ответственность за безопасность сделки лежит не на банке и не на нотариусе, а исключительно на самом покупателе».
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер, эксперт по недвижимости
Ранее статус добросовестного покупателя давал защиту — если человек провел проверки, оплатил сделку, действовал честно и прозрачно, он мог не переживать о том, что может лишиться квартиры. Сейчас, к сожалению, это не так. Поэтому и идут активные обсуждения того, как обезопасить сделки, что делать сторонам и какие механизмы защиты могут работать.
Поможет ли продавцам титульное страхование
Титульное страхование лишним не будет, подчеркивает Дмитрий Ракута. Но на 100% рассчитывать на него нельзя. Прецедентов, когда страховые возмещают убытки именно в таких ситуациях, пока не было. Кроме того, в договорах страхования множество условий, нюансов и сносок. Можно оформить страховку, но она может просто не сработать по конкретному случаю. Поэтому утверждать, что страхование защищает полностью, нельзя. В конечном счете решение все равно принимает суд, и наличие страховки не гарантирует возврат денег. Да, страховка может помочь, но воспринимать ее как панацею не стоит.
С экспертом согласна и бизнес-юрист Светлана Кокотова.
«Страхование — это не «волшебная таблетка». Страховые компании могут вообще исключить данный риск из полиса страхования либо очень сильно поднять стоимость полиса с данным риском. Страхование возможно рассматривать только как один из дополнительных инструментов защиты сделки».
Светлана Кокотова
бизнес-юрист
Должно ли государство компенсировать убытки покупателя
Создание фонда, который помог бы компенсировать убытки покупателям, действительно обсуждается, отметил Дмитрий Ракута. Но это пока только разговоры. Это совершенно иная модель, и ее сравнивают с первичным рынком, где есть эскроу-счета и жесткое регулирование. Вторичный рынок — свободный, и непонятно, за счет чего формировать такой фонд: за счет дополнительных расходов покупателя или продавца? За счет государства — маловероятно. В бюджете и так не хватает средств на действующие программы, считает эксперт. Охватить огромный вторичный рынок и гарантировать возврат денег — это колоссальные вливания. Нужен законопроект, механизм и, главное, — финансирование. Пока говорить о реализации рано.
Светлана Кокотова считает, что перекладывать на государство ответственность участников сделки — нерационально. А сложившуюся ситуацию необходимо решать ужесточением регулирования.
«Необходимость наведения порядка на рынке недвижимости назрела давно. Возможно, эта ситуация будет являться поводом для появления жесткого регулирования сделок по недвижимости».
Светлана Кокотова
бизнес-юрист
Дело Долиной: 10 странностей
1. Как нотариальная сделка отменяется из-за слов о «заблуждении»?
Когда вы покупаете квартиру через нотариуса, это считается максимально защищенным типом договора. Нотариус проверяет документы, стороны подписывают их на его глазах. Казалось бы, ломать такую сделку — значит ломать саму идею нотариального оформления.
Но суды именно это и сделали. Они применили норму о заблуждении (статья 178 ГК РФ) к сделке, оформленной через нотариуса. Юрист Екатерина Гордон в своем видеоразборе дела на Youtube отметила: суды применили эту норму «максимально широко», чего раньше в практике почти не было.
Получается, нотариальная печать и подпись нотариуса теперь не гарантируют ничего?
2. Странная логика с деньгами: «не получала — не возвращай»
Суды решили так: Долина якобы не получила деньги от Лурье, потому что они сразу пошли мошенникам. Следовательно, она не должна возвращать деньги.
В гражданском праве существует принцип двусторонней реституции: если сделка отменяется, обе стороны возвращаются в исходное положение. Здесь же произошло что-то вроде «половинной реституции»: Долина отдала квартиру и получила ее обратно (хорошо), а Лурье отдала деньги и не получила ничего (плохо).
Такое асимметричное применение закона юристы называют редкостью даже в самых запутанных делах.
3. Месяцы общения с мошенниками, но суды говорят о полной некомпетентности
Посмотрим на хронологию событий. По материалам уголовного дела, Долина:
- Месяцами разговаривала по телефону с «фээсбэшниками»;
- Несколько раз ходила в банки и МФЦ;
- Подписывала документы и расписки;
- Правильно записывала суммы.
Все это признаки вменяемого человека, ориентирующегося в действительности. Но суды признали Долину находившейся в «шоковом состоянии» и «не способной понимать значение своих действий».
Юристы задают логичный вопрос: если человек в течение месяцев ходит в госучреждения, совершает финансовые операции и правильно их записывает — это действительно выглядит как полное отключение воли?
4. Долина меняла показания, но суды верили безоговорочно
В уголовном деле по материалам дела Долина несколько раз корректировала свои показания о том, как именно и в каких суммах она получала деньги. Ее адвокаты утверждали в суде, что «Долина не могла понимать характер и значение действий и оказывать сопротивление». Но при этом она же оставляла письменные следы, расписывалась, указывала суммы.
Эксперты задают вопрос: если человек находился в столь критичном состоянии неосознанности, откуда взялись эти правильно заполненные расписки и договоры?
5. Психологическая экспертиза, которая доказывает характер, а не невменяемость
Судебные решения опирались на психиатрическую экспертизу. В ней Долине приписали черты «нарциссического и истерического личностного радикала». Вывод судов: именно такой характер сделал ее уязвимой для внушения мошенников.
Но ведь наличие определенных черт характера — это не то же самое, что неспособность руководить своими действиями. Это размывает границу между «жертвой преступления» и «человеком с трудным характером», которого можно легче обмануть.
Получается, суды применили психологическую характеристику как юридический аргумент. Это небезопасный прецедент.
6. Почему Долина не выехала, если она «в шоке»?
В договоре купли-продажи было четко прописано: Долина должна выехать из квартиры в течение 21 дня и передать ее покупательнице.
Этого не произошло. Когда Лурье напомнила Долине о передаче квартиры, артистка отказала.
Странность: если Долина была жертвой гипноза и «не могла руководить своими действиями» во время подписания договора — почему она вдруг активно сопротивляется передаче квартиры спустя месяцы?
Сопротивление требует воли и сознательного решения. Где эта воля была во время подписания договора?
7. Добросовестный покупатель остался без защиты, хотя Конституция это запрещает
Конституционный суд РФ несколько раз выносил постановления, которые закрепляют принцип: человек, купивший имущество через нотариуса и полагавшийся на данные реестра, должен быть защищен от простого истребования имущества без компенсации.
Полина Лурье была добросовестным покупателем. Она не знала об обмане. Она полагалась на нотариуса и ЕГРН (единый реестр прав на имущество).
Но суды игнорировали конституционный принцип. Лурье осталась и без квартиры, и без денег.
Такая комбинация убытков — потеря имущества плюс потеря денег одновременно — редко встречается даже в самых запутанных спорах о недвижимости.
8. Лурье отправили требовать деньги с людей, которых не найти
Суды решили: Лурье должна требовать компенсацию с мошенников. Звучит справедливо в теории. На практике это невозможно.
Мошенники осуждены и отбывают наказание, их имущество уже конфисковано государством. Это «курьеры» и «посредники», истинные организаторы недосягаемы. По опыту юристов, даже если мошенников найти, вернуть деньги практически невозможно
9. Кассационное заседание прошло в непрозрачности
Третья инстанция (Второй кассационный суд) рассматривала дело в закрытом режиме. Стороны не участвовали в заседании. Полное решение суда не опубликовано.
Это добавило ощущение непрозрачности в глазах общественности и экспертного сообщества. Когда решение по громкому делу принимается «в кулуарах», это подрывает доверие к судебной системе, даже если решение само по себе верно.
10. Суды случайно создали новую мошенническую схему
Это главная беда. После решения по делу Долиной по всей России началась волна аналогичных исков:
- 70—80% подобных исков удовлетворяются судами.
- Ежегодно несколько тысяч попыток оспорить сделки по «схеме Долиной».
- Люди поняли: если продать квартиру, а потом сказать «Я был обманут мошенниками», суды верят и возвращают квартиру, оставляя покупателя без денег.
Чек-лист: 10 шагов для относительно безопасной покупки квартиры у пенсионера (защита от «эффекта Долиной»)
Нижеописанные меры лишь снижают риски — полностью исключить их сегодня невозможно. После дела Ларисы Долиной сделки на вторичном рынке требуют особой осторожности: участились иски о признании договора недействительным по причине «порока воли» или воздействия третьих лиц. Покупателю важно заранее оценить риски оспаривания.
Эти угрозы не связаны с возрастом продавца: в судах множество исков и от сорокалетних собственников, заявляющих, что они находились под влиянием мошенников.
1. Оцените продавца на наличие «порока воли»
Поговорите с ним: понимает ли, что делает, может ли объяснить причины продажи и планы на деньги. Любая спутанность — сигнал тревоги.
Единственный надежный способ фиксации отсутствия порока воли — психиатрическое освидетельствование в день сделки (выездной психиатр или амбулаторно). Это не исключает риски, но значительно их снижает.
2. По возможности оформляйте сделку у нотариуса
Нотариус не оценивает состояние продавца, но может вести видеозапись и фиксировать его ответы. Нотариальная форма — дополнительный уровень защиты.
3. Видеофиксация
Попросите нотариуса записывать процесс сделки. Если оформляете без нотариуса — ведите запись сами, обязательно получив устное согласие продавца на камеру. Фиксируйте диалог и момент подписания.
4. Только аккредитив (никаких ячеек)
Аккредитив позволяет выдавать деньги продавцу только после регистрации перехода права. Это один из самых безопасных способов расчетов.
5. Присутствие родственников продавца
Попросите продавца прийти со взрослыми родственниками и задайте им вопросы: знают ли они о продаже, понимают ли мотивы, где будет жить продавец дальше. Проверяйте паспорта. Если продавец избегает участия семьи — откажитесь от покупки.
6. Подписание передаточного акта в день сделки
Подписывайте акт сразу и фиксируйте отсутствие взаимных претензий. Старайтесь вселиться как можно быстрее.
7. Страхование утраты титула
Заключите договор страхования риска потери права собственности. Тщательно изучите правила: что считается страховым случаем, выплачивается ли возмещение при мошенничестве третьих лиц, есть ли оговорки о приостановлении уголовных дел.
Не покупайте объекты с дисконтом более 7–10%
Заниженная цена — частый аргумент продавцов при оспаривании сделки. Никогда не уменьшайте цену в договоре и не передавайте «разницу» по расписке.
9. Привлеките риелтора и юриста
Заключите договоры письменно и сохраните документы: это докажет вашу добросовестность и тщательность проверки.
10. Не совершайте быстрых сделок
Ведите переписку в мессенджерах, задавайте вопросы письменно. Если продавец торопит — лучше отказаться.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».