Иллюзия улучшения: почему в России ужесточили требования к распоряжению маткапиталом
С 2025 года приобрести жилье при помощи материнского капитала стало сложнее. Введены новые требования к документам, без которых сделка не состоится.
Что изменилось в материнском капитале
Требования для распоряжения средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий изменились с 1 января 2025 года, однако на практике не всё так просто.
«Сейчас для направления средств маткапитала на приобретение либо реконструкцию жилого помещения необходимо заключение о пригодности жилья для проживания», — отметили в Соцфонде.
Госдума утвердила изменения в статье 8 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в декабре 2024 года. Они ужесточили существовавшие нормы.
Изменения затронули покупку не всех объектов недвижимости, а только некоторых из них. Дополнительный документ для использования маткапитала необходим теперь при покупке жилых домов, частей домов и квартир, имеющих статус блокированной застройки, пояснила «Новым Известиям» риелтор Ольга Дуовцева.
По словам ее коллеги, риелтора Дмитрия Михалевича, срок действия справки о пригодности жилья составляет не более одного года. По истечении этого времени придется запрашивать новый документ. Оформление справки о пригодности вторичного жилья осложняет покупку. При этом требование властей о ее предоставлении выглядит логичным.
Это связано с тем, что недобросовестные граждане пытались обналичить маткапитал. Сегодня семья при рождении первого ребенка получает 690 тысяч рублей, доплата на второго составляет 222 тысяч. Итого 912 тысяч рублей. По данным Соцфонда, больше 70% получателей маткапитала направляют сертификаты именно на улучшение жилищных условий, пояснил собеседник «Новых известий».
Проблема заключается в том, что для обналичивания маткапитала некоторые семьи выбирали схемы, создающие серьезные проблемы и детям, и государству.
«Например, семья находит ветхий дом в селе Гадюкино, которому цена в базарный день — максимум 50 тысяч рублей. А они оценивают его в 500 тысяч и покупают, оплачивая средствами маткапитала. Такие сделки невыгодны ни государству, ни детям. Жить в гнилой развалюхе невозможно, поэтому никакого улучшения жилищных условий не произойдет. Государственные деньги потрачены зря. Поэтому пришлось требовать справку о пригодности такого жилья», — рассказала собеседница «НИ».
Как борются с «обнальщиками» маткапитала
Требование о покупке жилого помещения, пригодного для проживания, при помощи господдержки, объяснимо. Если из старой тесной квартиры семья переезжает в «новую», подлежащую расселению или сносу, то никакой общественной пользы от такого «улучшения жилищных условий» не будет, сообщил «НИ» юрист по гражданским делам Дмитрий Волнухин.
«Семья, потратившая маткапитал, как нуждалась в жилье, так нуждаться и будет. Нюанс состоит в том, что справка о пригодности жилья при совершении таких сделок требовалась и ранее, однако до 2025 года местные органы власти ее предоставляли автоматически: если дом не состоит в реестре аварийных и подлежащих сносу, отказать в перечислении средств маткапитала на такую покупку нельзя. Теперь же требуется не просто справка, а обследование помещения и заключение межведомственной комиссии», — говорит Волнухин.
Проблема с получением дополнительной справки заключается в том, что многие муниципалитеты установили очень долгие сроки для ее оформления. К примеру, в Гаврилов-Ямском районе Ярославской области срок составляет 45 дней, в Адыгее — 60 календарных дней.
По мнению экспертов, для многих семей длительные сроки оформления дополнительных справок принципиальны. Дело в том, что не каждый продавец готов ждать столько времени.
Задержка ставит семьи с детьми в менее выгодное положение по сравнению с теми, кто покупает жилье без использования средств маткапитала, подчеркнул юрист Волнухин.
Различные социальные выплаты подразумевают разные уровни контроля. Для большинства мер, где средства предоставляются напрямую, отдельные проверки не вводятся. Однако материнский капитал требует усиленного регулирования из-за высокого риска обналичивания, отметил в беседе с «Ямал-Медиа» кандидат юридических наук Дмитрий Матюшенков.
«Чтобы противодействовать схемам обнала, Пенсионный фонд и его территориальные органы направляют запросы в органы жилищного контроля, муниципальные и государственные, для оценки пригодности недвижимости к покупке за маткапитал. Жилье должно быть безопасным для проживания и не находиться в аварийном состоянии. Если средства направляются на образование, Социальный фонд проверяет легитимность образовательных организаций, исключая мошеннические схемы с «пустышками» или низкокачественными услугами».
Дмитрий Матюшенков
кандидат юридических наук
Теперь к системе присоединяются банки, которые получают доступ к данным о транзакциях с маткапиталом. Это позволяет выявлять систематические операции сомнительных продавцов или риелторов, участвующих в схемах обнала — например, многократные сделки с завышенной стоимостью жилья, — блокировать переводы на счета организаций с подозрительной репутацией и уведомлять регуляторов о подозрительных действиях для оперативного реагирования.
Это позволит устранить ключевые узлы цепочки обнала: недобросовестных риелторов, продавцов и организации, которые маскируют мошенничество под законные операции. Комплексный подход с участием банков станет важным шагом в защите средств материнского капитала и предотвращении их незаконного использования, отметил Дмитрий Матюшенков.
«Пока перечень способов использования материнского капитала не расширен, многие ищут способы получить средства «здесь и сейчас». Основной метод — покупка недвижимости по заниженной стоимости, которая фактически не пригодна для проживания. В документах стоимость жилья завышается в несколько раз, чтобы соответствовать сумме капитала. Риелторы, участвующие в схеме, после оформления сделки выплачивают семье часть переплаченных средств наличными. Такие схемы встречаются часто, однако Росреестр выявляет их не всегда. Иногда государственный орган блокирует подобные операции, но контроль неидеален, что позволяет мошенникам продолжать действовать», — пояснил Дмитрий Матюшенков.
За подобные действия предусмотрена уголовная ответственность по статье 159.2 УК РФ («Мошенничество при получении выплат»). Она наступает при представлении заведомо ложных данных или умолчании о важных фактах для получения субсидий, пособий или социальных выплат, включая материнский капитал. Санкции включают:
- штраф до 120 000 рублей или суммы заработной платы за один год;
- обязательные работы на 360 часов;
- исправительные работы на срок до одного года;
- ограничение свободы на срок до двух лет;
- принудительные работы на срок до двух лет;
- арест на срок до четырех месяцев.
Ключевая проблема обнала средств материнского капитала заключается в оплате дополнительного образования и приобретении недвижимости. В первом случае ситуация относительно прозрачна: для минимизации рисков достаточно проводить качественную проверку образовательных организаций, их лицензий и реального качества услуг. Однако с покупкой жилья дела обстоят сложнее.
Основная сложность связана с отсутствием оперативного контроля над сделками. Сейчас проверка недвижимости занимает до 30 дней, что часто вынуждает продавцов искать «быстрые» способы обналичивания средств через схемы с завышенной стоимостью жилья, которое фактически не пригодно для проживания. При этом реальный осмотр объекта зачастую не проводится, а оценка рыночной стоимости остается формальностью, говорит юрист.
«Чтобы решить проблему, необходимо внедрить механизмы оперативного контроля. Например, можно использовать онлайн-системы для предварительной оценки жилья через загрузку фото, технических паспортов и автоматизацию процессов. Это позволит сократить сроки выдачи справок в срок до пяти-семи дней, сделав сделки прозрачными и устранив необходимость в длительном ожидании. Также важно ввести обязательный визуальный осмотр объекта перед регистрацией сделки, чтобы исключить покупку непригодных для проживания помещений».
Дмитрий Матюшенков
кандидат юридических наук
Важную роль в противодействии обналу играют банки. У них есть возможность отслеживать подозрительные транзакции, такие как многократные операции с одним продавцом или переводы на счета сомнительных организаций. Банки могут блокировать подобные операции, уведомлять регуляторы о подозрительной активности и работать с Росреестром для оперативного реагирования.
Что необходимо для получения справки о безаварийном жилье
В разных муниципалитетах требования могут отличаться. Общий перечень выглядит следующим образом:
- заявление по установленной форме, подписанное заявителем либо его представителем;
- копии паспортов заявителя, представителя и доверенности, подтверждающей полномочия представителя;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- техпаспорт на жилое помещение;
- проект реконструкции нежилого помещения, если его планируется переоборудовать в жилое;
- при необходимости — заключение экспертной организации о надежности несущих и ограждающих конструкций жилья;
- акты органов жилищного, пожарного, санитарного надзора, необходимые для признания нежилого помещения жилым;
- если дом является памятником истории и культуры — справка органов контроля и надзора в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия народов РФ об особенностях дальнейшего использования здания;
- подлинники вышеперечисленных документов — для сверки.
Подводные камни для семей с детьми при покупке вторичного жилья
Приобретение недвижимости на вторичном рынке в последнее время связано с повышенным риском из-за действий мошенников.
Покупателю стоит насторожиться, если квартиру или дом продает одинокий пенсионер или же сделку предлагают совершить по «бросовой» цене, которая в два или более раз ниже рыночной, предостерегает Дмитрий Волнухин.
По его словам, в этом случае велика вероятность столкнуться с мошеннической схемой, в результате которой семья лишится и собственных денег, и маткапитала, и жилья. К тому она сама может остаться должником банка по ипотеке.
Юрист советует помнить важные правила, чтобы не быть обманутым при покупке жилья на вторичном рынке с использованием маткапитала. Для этого необходимо проверить:
- условия жизни продавца, в том числе для того чтобы выяснить причины продажи недвижимости;
- наличие у продавца родственников или кредиторов, которые могут оспорить заключение сделки;
- является ли цена помещения рыночной, и насколько она соответствует рекомендациям Минстроя, утвержденным для каждого региона на текущий год;
- не признан ли продавец банкротом и не имеет ли признаков потенциального банкротства.
Если цена ниже рекомендаций, следует заручиться заключением квалифицированного оценщика, входящего в СРО, о том, что цена является рыночной, советует юрист.
При оформлении ипотеки важно заключить договор не только страхования имущества, но и страхования титула — защиты права владения. Это обезопасит покупателя в случае оспаривания сделки продавцом или его родственниками. Даже при негативном сценарии страховка титула дает покупателю шанс вернуть деньги.
Ранее мы писали о том, что Госдума одобрила законопроект о продлении программы маткапитала.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».