Маркетинговый ход или вклад в будущее. Почему ЦБ выступил против околонулевых ипотек
Эксперт по недвижимости Ракута: покупка квартиры под 0,1% идеальна для долговременного вложения денег
Маркетинговый ход
Околонулевые или субсидированные ставки, которые предлагают российские застройщики по ипотеке вводят заемщиков в заблуждение, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она пояснила, что при оформлении кредита под такой процент стоимость квартиры увеличивается в несколько раз. То есть, по сути, проценты берутся вперед.
«За счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков», — сказала Набиуллина.
Глава ЦБ пояснила, что рыночные ипотечные ставки при инфляции в 4% не могут быть ниже 6% годовых. Она добавила, что Центробанк следит за рисками возникновения ипотечного пузыря на рынке недвижимости.
«За ипотекой нужно очень внимательно смотреть, чтобы, не дай бог, не было никаких предпосылок для ипотечных кризисов, которые были во многих странах. Здесь не должно быть пузырей. И мы за этим внимательно смотрим, мы применяем наши меры, у нас есть инструментарий, который мы можем применять к банкам», — подчеркнула руководитель регулятора.
Метры дороже ставки
Застройщики никогда не скрывали, что при низкой ставке они повышают стоимость квадратных метров. Об этом «360» рассказал эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Цены вырастают от 10 до 20%.
«При этом застройщик субсидирует, то есть вместо своего клиента оплачивает <...> проценты, которые недополучает банк», — пояснил эксперт.
Когда заемщик понимает, что у него не хватает средств вносить ежемесячные платежи по ипотеке по ставке 7%, на помощь приходит девелопер, который договаривается с банком о единовременной выплате недостающих процентов. Покупатель в итоге платит ипотеку по ставке до 0,1%, но при этом стоимость недвижимость увеличивается вместе со сроком кредита.
Но тут нужно понимать, что фактическая стоимость квартиры останется ниже рыночной, поэтому если человек захочет ее продать, то потеряет в деньгах. А банк в случае неплатежей не сможет вернуть свои затраты. Это и есть ипотечный пузырь, о котором говорила Набиуллина.
Кому подойдут околонулевые ставки
По мнению Ракуты, околонулевая ипотека идеально подойдет тем, кто рассматривает покупку квартиры как долгосрочное вложение средств.
За 2022 год у нас цены на недвижимость в московском регионе уже выросли на 18%. Понятно, что мы переплачиваем за стоимость квадратного метра 20%. Но на первичном рынке цены идут вверх, поэтому через год или полтора все удорожание сойдет на нет, а минимальная ипотечная ставка останется.
Дмитрий Ракута
эксперт по недвижимости
Люди, приобретая жилую недвижимость в ипотеку по ставке 0,1%, сдают ее и покрывают ежемесячные платежи средствами от съемщиков, объяснил Ракута. А когда проценты удается закрыть у них останется достаточная сумма на покупку другой квартиры.
Схема действительно полезна, но не для банков. Они остаются без досрочного погашения ипотеки и клиентов, которые делают взносы по рыночным ставкам, заключил специалист.
Самые актуальные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».