Ничего не вижу, ничего не слышу: что делать, если новостройка закрыла вид из окна
Можно ли прописать условие об определенном виде из окна в договоре с застройщиком?
Теоретически — да. Если покупателя интересует конкретный вид из окна, это можно указать в договоре долевого участия.
«Но на практике я ни разу не встречал подобных случаев. А вот ситуации, когда новоселы покупали «вид на закат», а в итоге получали вид на ЕКАД (Екатеринбургскую кольцевую автодорогу), встречались», — отметил Валентин Маломыжев.
По его мнению, застройщик на такие условия, скорее всего, не пойдет, даже если он застраивает весь район. Слишком велик соблазн «уплотнить» и без того плотную застройку.
Можно ли потребовать поменять квартиру при приемке, если условия не соблюдены?
Проблема заключается в том, что российское законодательство не закрепляет отдельного «права на вид из окна». Если строительство рядом ведется законно и соответствует градостроительным нормам, сам факт ухудшения вида обычно не считается нарушением.
Однако у покупателя могут появиться основания для претензий в нескольких случаях:
- если застройщик прямо обещал определенный вид, и это отражено в документах;
- если покупателю предоставили недостоверную информацию о проекте;
- если новое строительство нарушает нормы инсоляции, противопожарные или санитарные требования;
- если рядом появился объект, которого не было в утвержденной проектной документации на момент покупки.
Иногда дольщики пытаются отказаться от приемки квартиры или требуют заменить объект. Но добиться этого сложно. Суд, как правило, оценивает, является ли изменение вида существенным недостатком жилья. Если сама квартира соответствует техническим параметрам договора, обмен возможен лишь в исключительных случаях.
«Недавно к нам обратилась клиентка, квартира которой располагалась во внутреннем углу L-образного дома. У нее возникли подозрения на нарушение норм освещенности. Во время приемки квартиры было установлено, что опасения оказались необоснованными. Но если бы нарушения подтвердились, речь, скорее всего, шла бы уже либо о материальной компенсации со стороны застройщика, либо о замене квартиры — также за счет застройщика».
Валентин Маломыжев
строительный эксперт, руководитель компании по приемке жилья
Когда собственник может получить компенсацию за закрытый вид?
Компенсация возможна, если удастся доказать, что покупатель понес убытки из-за недостоверных действий застройщика. Например, основания для требований могут появиться в случаях, когда:
- застройщик рекламировал «вечный вид на парк», зная о будущем строительстве;
- покупателю не раскрыли информацию о соседнем проекте;
- обещанные характеристики жилья существенно изменились к моменту сдачи дома.
В подобных спорах собственники обычно требуют:
- уменьшения цены квартиры;
- возмещения убытков;
- компенсации морального вреда;
- выплаты штрафа по закону о защите прав потребителей.
Размер компенсации зависит от обстоятельств дела. Суд может учитывать снижение рыночной стоимости квартиры, содержание рекламы, переписку сторон и условия договора.
Что показывает судебная практика?
Судебная практика по подобным делам неоднородна. Во многом исход зависит от того, какие доказательства есть у покупателя.
Если обещания о виде из окна содержались только в рекламных материалах, суды могут признать их маркетинговой информацией, а не обязательством застройщика. Однако если реклама была конкретной и повлияла на решение о покупке, ее иногда рассматривают как часть публичной информации о товаре.
Кроме того, суды анализируют:
- была ли информация о соседней застройке доступна заранее;
- мог ли покупатель самостоятельно ознакомиться с градостроительными планами;
- нарушены ли строительные и санитарные нормы;
- ухудшились ли характеристики квартиры объективно.
Наиболее сильная позиция обычно у собственников, которые сохранили буклеты, скриншоты рекламы, переписку с менеджерами и иные подтверждения обещаний застройщика.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры?
Перед покупкой стоит проверить планы развития территории.
Полезно обратить внимание на:
- градостроительный план земельного участка;
- проект планировки района;
- свободные участки рядом с домом;
- разрешения на строительство соседних объектов;
- перспективы комплексной застройки территории.
Также желательно:
- просить застройщика письменно подтверждать важные обещания;
- фиксировать рекламные материалы;
- внимательно читать проектную декларацию;
- уточнять статус земель вокруг дома.
Полностью исключить риск изменения вида невозможно, особенно в районах активной застройки. Но чем больше информации покупатель соберет до сделки, тем проще будет защитить свои интересы в будущем.
«Ямал-Медиа» писал о том, как изменятся условия льготной ипотеки с 1 июля 2026 года.
Самые важные новости — в канале «Макс» «Ямал-Медиа».