Новый ледниковый период: поможет ли «период охлаждения» сделок с недвижимостью остановить мошенников
Как мошенники лишают жилья россиян
Схема, которую предлагает пресечь новый законопроект, годами отработана мошенниками и черными риелторами до мельчайших деталей. Злоумышленники находят потенциальную жертву, входят в доверие и убеждают в необходимости срочно продать квартиру. Легенды используются разные — от «специальных операций МВД» до якобы обнаруженных финансовых махинаций на банковском счете жертвы, требующих немедленных действий.
Наиболее уязвимы пожилые люди с низким уровнем финансовой грамотности, но в сети мошенников попадают и молодые россияне, привыкшие доверять «официальным лицам». Так, в Пермском крае в 2024 году местная жительница после убедительных уговоров преступников продала квартиру и перевела вырученные 2,5 миллиона рублей на «безопасный счет». В Красноярском крае 26-летний мужчина не только потерял жилье, но и взял кредит по настоянию мошенников, отдав им в общей сложности более шести миллионов рублей, пишет «Парламентская газета».
Полиция регулярно сообщает о таких случаях, но общей официальной статистики по количеству россиян, лишившихся и денег, и жилья в результате мошеннических действий, нет ни у МВД, ни у Центробанка. Однако эксперты уверены, что речь идет о многих тысячах пострадавших ежегодно. По словам Артема Назарова, основателя клуба по инвестициям в недвижимость «Рантье», только в прошлом году было зафиксировано около 800 тысяч мошеннических операций, включая более 460 тысяч дистанционных сделок. Об этом он рассказал в беседе с «Ямал-Медиа».
Как будет работать «период охлаждения»
Законопроект, подготовленный заместителем председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланой Разворотневой, предусматривает введение временной «заморозки» денежных средств, полученных от продажи недвижимости. Предполагается, что в течение минимум семи дней продавец не сможет использовать эти деньги — они будут храниться на специальном счете. Это время дается человеку на то, чтобы осознать возможную ошибку, если он стал жертвой мошенников, и при необходимости аннулировать сделку.
«Все операции, связанные с деньгами, вырученными за продажу недвижимости, будут априори подозрительными», — объясняет Светлана Разворотнева. По ее словам, типичная ситуация выглядит так: человек продает квартиру, получает деньги и переводит их мошенникам. А через несколько дней наступает осознание обмана, но исправить уже ничего нельзя — нет ни денег, ни жилья.
В законопроекте предусмотрены исключения для экстренных случаев, когда средства нужны срочно — на выплату кредита, покупку другой недвижимости или медицинские расходы. Чтобы воспользоваться этим правом, продавец должен будет предоставить в банк подтверждающие документы.
Риски нового регулирования для рынка недвижимости
Несмотря на благие намерения, предложенный механизм вызывает вопросы у профессионалов рынка недвижимости. Директор строительной компании РСК Наталья Родина пояснила «Ямал-Медиа», что сомневается в необходимости дополнительного регулирования:
«Сделки с недвижимостью и так занимают значительное время и требуют тщательной подготовки. Участники проверяют друг друга и объект, привлекают экспертов для оценки рисков. Зачем добавлять еще несколько дней? Лично я не вижу в этом острой необходимости».
Наталья Родина
директор строительной компании РСК
Критики законопроекта также указывают, что новое регулирование может создать и другие проблемы для добросовестных участников рынка.
Срыв альтернативных сделок
Многие россияне продают жилье, чтобы сразу же купить другое. Если деньги будут заморожены, они не смогут оперативно внести средства по новой сделке, что приведет к срыву цепочки купли-продажи.
Новая мера будет применяться только для сделок по отчуждению имущества и не затронет случаи, когда продавец сразу приобретает другой объект, подчеркнул Артем Назаров. Таким образом, срочные сделки купли-продажи не будут затягиваться.
Увеличение финансовой нагрузки
Продавцам, ожидающим средства для погашения кредитов или других обязательств, придется платить дополнительные проценты или неустойки из-за задержки.
Если рассматривать сделки с участием юридических лиц, то для них период охлаждения может оказаться просто потерей времени, но не денег, отметила Наталья Родина. «Продавец может передумать, что приведет к повторной необходимости подготовки, но уже с новым объектом недвижимости. В случае с физическими лицами, если они выступают продавцами, период охлаждения может быть полезен, позволив им пересмотреть свое решение. Однако, если физическое лицо является покупателем, данный закон не меняет условий сделки для обеих сторон», — отметила она.
Курсовые и инфляционные риски
За время «заморозки» могут произойти значительные колебания курса валют или инфляционные скачки, что приведет к обесцениванию средств. Компенсационные механизмы для таких случаев в законопроекте не предусмотрены.
Маловероятно, что за неделю инфляция резко возрастет, приводя к убыткам одной из сторон сделки, уверен Артем Назаров. «Курсовые колебания, конечно, возможны, но даже в условиях геополитической нестабильности сделки в рублях могут получить позитивный импульс, что позволит людям чувствовать себя увереннее», — отметил эксперт.
Правовые коллизии
Эксперты задаются вопросом о соответствии «периода охлаждения» действующим нормам Гражданского кодекса, касающимся момента вступления договора в силу.
Особое беспокойство вызывает вопрос о том, будет ли приостановлен переход права собственности в Росреестре на время «заморозки» средств. Если нет, то возникает ситуация, когда покупатель уже стал собственником, но продавец еще не получил деньги, что создает риски для обеих сторон.
Несоответствия вряд ли возникнут, полагает Артем Назаров. «Я полагаю, что эти аспекты уже рассмотрены в Госдуме, и коллизий с текущими нормами не предвидится. Основная цель — продлить срок до перехода права собственности, чтобы была возможность отменить сделку. Поэтому, скорее всего, переход права собственности в Росреестре также будет отложен на период заморозки средств», — пояснил эксперт.
Кто выиграет от новых правил
Несмотря на критику, законопроект имеет и сторонников. Председатель Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Анатолий Артамонов поддерживает инициативу: «Я думаю, это необходимо сделать. Особенно это важно для пожилых людей, которые часто не ориентируются в вопросах финансовой грамотности и легко становятся жертвами социального мошенничества».
В целом выгодоприобретателями могут стать прежде всего:
- пожилые люди, которые чаще всего становятся жертвами мошенников из-за доверчивости и отсутствия финансовой грамотности;
- лица в стрессовой ситуации, которые под давлением обстоятельств могут принимать поспешные решения;
- граждане, попавшие в зависимость от действий и советов мошенников.
Все они получат время на то, чтобы осознать обман и обратиться за помощью.
Как участники рынка адаптируются к новым правилам
Если законопроект будет принят, всем участникам рынка недвижимости придется перестроить свои процессы. Риелторы и нотариусы должны будут разработать новые алгоритмы проведения сделок, учитывающие паузу в расчетах.
Банки, через которые проходят платежи при сделках с недвижимостью, столкнутся с необходимостью создания специальных счетов для временного хранения средств и разработки процедур их разблокировки в экстренных случаях. Это потребует технических и организационных изменений, которые неизбежно повлекут дополнительные расходы.
Покупатели и продавцы должны будут учитывать новые сроки при планировании сделок. Особенно это касается тех, кто участвует в альтернативных сделках, когда продажа одного объекта связана с покупкой другого.
«Говорить о том, что введение данного периода значительно повлияет на ликвидность и скорость сделок на рынке недвижимости, я бы не стала, — отмечает Наталья Родина. — Конечно, это удлинит срок заключения сделки, включая подготовительный, регистрационный и оплатный этапы, но не окажет значительного влияния на ликвидность рынка в целом».
Найдут ли обход мошенники
Один из главных вопросов — насколько эффективным будет «период охлаждения» именно в борьбе с мошенничеством. Не исключено, что злоумышленники быстро адаптируются к новым условиям и найдут способы обойти ограничения.
«В скором времени мы узнаем об этих схемах и увидим, как они обходят период охлаждения и используют исключения, предусмотренные законодательством», — уверена Наталья Родина.
Действительно, уже сейчас можно предположить несколько вариантов обхода новых правил.
- Мошенники могут убедить жертву оформить фиктивные документы о необходимости срочного использования средств, например, подготовить фальшивый договор купли-продажи другой недвижимости.
- Преступники могут использовать третьих лиц для оформления сделок, маскируя свое участие.
- Оформление займов под залог недвижимости вместо прямой продажи, что позволит обойти новые ограничения.
- Давление на жертву в течение «периода охлаждения», чтобы не допустить ее обращения в правоохранительные органы.
Как отреагирует рынок недвижимости
В краткосрочной перспективе можно ожидать некоторого замедления оборота на рынке, пока все участники будут адаптироваться к новым правилам. Однако когда процессы будут отлажены, влияние на общую ликвидность рынка будет незначительным, считает Артем Назаров.
«Эти изменения вряд ли существенно повлияют на ликвидность рынка недвижимости, так как основными факторами остаются процентные ставки и высокие цены на жилье. Рынок сейчас в большей степени зависит от геополитической ситуации и уровня инфляции».
Артем Назаров
основатель клуба по инвестициям в недвижимость «Рантье»
Законопроект пока находится на стадии рассмотрения, и его окончательная версия может отличаться от первоначальной. Вполне возможно, что в ходе обсуждения будут найдены компромиссные решения, учитывающие интересы всех участников рынка недвижимости.
Ранее Госдума приняла закон о «периоде охлаждения» в сфере кредитования.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».