Право вето за стеной: россиянам могут запретить сдавать квартиры без разрешения соседей
В чем суть инициативы
Законопроект предлагает дополнить статью 30 Жилищного кодекса РФ. Согласно документу, собственник, который сдает свою квартиру гражданину или юридическому лицу на основании договора (в том числе краткосрочного найма или безвозмездного пользования) или на ином законном основании, обязан получить согласие каждого собственника всех соседних и примыкающих помещений.
Важный момент: это требование не будет распространяться на договоры, которые заключены в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ и зарегистрированы по закону «О государственной регистрации недвижимости». Иными словами, если договор аренды долгосрочный и зарегистрирован официально, согласие соседей не потребуется.
Документ предлагается оформлять в письменной произвольной форме. При этом он должен однозначно определять волеизъявление соседей. В нем потребуется указать ФИО и паспортные данные физического лица — собственника или полное наименование и ОГРН юридического лица — собственника, а также реквизиты документов, подтверждающих его право собственности на соседнее или примыкающее помещение.
Законопроект также предусматривает введение административной ответственности для владельцев квартир за сдачу жилья без заключения договора или без получения необходимого согласия соседей. Для пострадавших собственников предлагается новый инструмент защиты прав: возможность обращаться не только в суд, но и в региональный жилнадзор. По мнению авторов инициативы, это должно ускорить решение проблем и снизить нагрузку на суды.
Почему появилась идея спрашивать разрешения соседей при сдаче жилья
Авторы законопроекта объясняют необходимость нововведения стремлением защитить права собственников на комфортные условия проживания в многоквартирных домах. Отмечается, что владельцы жилья вправе распоряжаться своим имуществом, однако сдача квартир, особенно посуточно, часто нарушает права других жильцов и создает риски для другой частной собственности и общего имущества дома.
Как подчеркнул в беседе с РИА «Новости» один из соавторов инициативы, первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, законопроект прежде всего направлен на случаи, когда договор найма не регистрируется. Он отметил, что при долгосрочной аренде с регистрацией договора сведения об арендаторе известны, и он обычно заинтересован в нормальных отношениях с соседями. Проблемы же возникают при посуточной аренде, когда подъезд может превращаться в «проходной двор», а временные жильцы часто ведут себя безответственно.
По словам парламентария, владелец сдаваемой квартиры получает доход, а «все издержки ложатся, в том числе и на его соседей». Инициатива призвана дать жильцам правовой инструмент для противодействия такому «наплевательскому отношению» и призвать к порядку и надлежащему содержанию общего имущества. Процедуру предлагают сделать аналогичной согласованию при перепланировке.
Что не учли в законопроекте
Предложенная инициатива вызвала критику со стороны юристов. Основное замечание — возможное противоречие действующему законодательству. Требование получать согласие соседей расценивается как существенное и, возможно, необоснованное ограничение права собственности на имущество.
«У нас в Гражданском кодексе и в Конституции Российской Федерации заключено исключительное право собственности людей на то имущество, которое им принадлежит. Это значит, что лицо имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности в полном объеме без каких-либо ограничений. Эта инициатива депутатов нечто новое, то, что не очень хорошо соотносится с уже действующим законодательством», — прокомментировала рассматриваемую инициативу в беседе с «Радио 1» председатель Московской областной коллегии адвокатов Юрлова, кандидат юридических наук, почетный адвокат России Светлана Добровольская.
Есть и практические вопросы. Доказать факт сдачи квартиры без официального договора найма может быть сложно. Непонятен механизм применения нового правила в таких случаях, отметила адвокат.
«На практике доказать, что тот или иной гражданин без договора сдает свою квартиру довольно-таки сложно. Можно, конечно, сообщить в налоговую службу, сообщить участковому, сделать из этого целую историю. Но кому это будет нужно? Участковому тоже вряд ли захочется по каждому вызову бегать. Здесь непонятен механизм и правовое обоснование», — объяснила Светлана Добровольская.
Договор с соседями при аренде: возможные последствия
В случае принятия законопроекта могут возникнуть серьезные проблемы. Прежде всего, это обострение добрососедских отношений и увеличение числа конфликтов на бытовой почве. Владельцам квартир, которые планируют сдавать жилье без официального долгосрочного договора, придется вести переговоры с каждым соседом, чье помещение примыкает к их жилью.
Кроме того, несогласие соседа может быть обусловлено не объективными причинами, связанными с поведением арендаторов, а личной неприязнью, завистью или принципиальной позицией. Законопроект также не дает четкого ответа на то, как быть собственнику, если сосед по необоснованным причинам отказывает в согласии, фактически блокируя сдачу жилья без регистрации договора.
Сложности с доказательством факта аренды без договора также могут сделать новую норму трудноприменимой на практике. Участковым или органам жилнадзора будет непросто установить нарушение без сотрудничества самих арендаторов или веских доказательств.
Существуют опасения и относительно правовых коллизий. Инициатива может потребовать серьезных изменений в других нормативных актах и привести к судебным разбирательствам, где будет оспариваться законность самого требования о получении согласия соседей, исходя из принципов неприкосновенности частной собственности.
Неясность процедурных моментов — например, что делать, если один из собственников соседних квартир против, или если он не проживает в ней, также создаст правовую неопределенность как для арендодателя, так и для соседей.
Таким образом, законопроект, призванный решить проблему недобросовестной краткосрочной аренды, сам порождает ряд правовых и практических сложностей, потенциально ограничивая права собственников и рискуя стать причиной новых конфликтов в многоквартирных домах.
Существующие механизмы: почему они не работают
Законные способы борьбы с шумными соседями и нерадивыми арендаторами существуют и сейчас. Это:
- вызов участкового при нарушении общественного порядка;
- обращение в управляющую компанию;
- жалоба в Роспотребнадзор (например, при систематическом нарушении тишины);
- обращение в суд с иском о прекращении действий, нарушающих право собственности.
Взамен «соседского вето» было бы разумнее создать простые и прозрачные механизмы легализации краткосрочной аренды, усилить ответственность собственников за поведение арендаторов и упростить процедуру реагирования на нарушения общественного порядка. А пока наблюдается очередная попытка решить комплексную социально-экономическую проблему путем создания дополнительных бюрократических барьеров и перекладывания ответственности с государства на граждан.
Ранее в Госдуме предложили штрафовать арендодателей, сдающих квартиры без договора.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».