Решающее меньшинство: в Госдуме предложили упростить смену управляющих компаний
Парламентарии намерены упростить смену управляющих компаний в многоэтажных жилых домах. Кворум для повторного собрания собственников по смене управляющей компании хотят сократить в два раза. Несмотря на то, что предложение депутатов позволит УК быстрее решать важные текущие вопросы, эксперты полагают, что необходимо отладить все возможные риски и механизмы, чтобы избежать злоупотреблений. Об этом пишут «Известия».
Кворум при голосовании
При повторном собрании собственников многоэтажных домов для смены управляющих компаний кворум хотят снизить с 50 до 25%. Внести документ в нижнюю палату парламента планируют в весеннюю сессию. Парламентарии собираются скорректировать отдельные статьи Жилищного кодекса РФ.
Сегодня для принятия решения о смене УК необходим кворум собственников в 50%, но зачастую участников оказывается меньше, поэтому 30—40% собраний жильцов признаются несостоявшимися, отметила в беседе с «Известиями» директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. Чтобы решить эту проблему, авторы инициативы и предлагают снизить кворум.
Новая норма также коснется и других вопросов. В том числе способа управления домами, перепланировки помещений, использования земельного участка и его благоустройства, текущего ремонта, вывоза мусора, определения платы за содержание жилья, договорах о водо-, электро- и газоснабжении.
Благодаря документу удастся не откладывать обсуждение насущных вопросов и не перекладывать проблемы на местные власти. Решения можно будет принять, даже если большинству собственников результаты не понравятся.
Что изменится для управляющих компаний
Предлагаемые изменения очень актуальны для большого количества собственников, подтвердил «Известиям» и общественный деятель, эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь. У собственников появится возможность своевременно проводить нужные работы, что скажется на качестве общего имущества в лучшую сторону.
Сейчас смена управляющей компании в многоквартирном доме также требует проведения общего собрания собственников помещений. Если необходимый кворум не набрался на первом собрании, то придется провести еще одно. Но и на нем часто кворум также не набирается.
Многое зависит от того, кто будет принимать решение о смене управляющей компании, — районная власть или жители дома. Если это делают вторые, то упрощение смены УК станет достаточно полезным, уверен научный руководитель Института региональных проблем Дмитрий Журавлев.
Однако, по его мнению, компетенции жильцов часто не хватает, чтобы эффективно выбрать УК. Новая мера принесет облегчение при условии, что люди смогут ей воспользоваться. Но в доме может не оказаться достаточного количества людей, которые смогут самостоятельно определиться с выбором. Поэтому система должны быть настолько простой, чтобы в ней мог разобраться обычный человек.
Какие есть альтернативы
Само по себе упрощение процедуры голосования не решит все проблемы ЖКХ, пояснил «Известиям» председатель совета НП «Индустрия Сервейинг» Юрий Павленков.
По его мнению, есть фундаментальные ошибки жилищного регулирования, затрагивающие более серьезные проблемы. Это, например, отсутствие достоверной актуальной информации об объектах жилой недвижимости, особенно об общем имуществе.
Сокращение процента участвующих в голосовании в многоквартирных домах собственников нарушает принцип демократического принятия решений, считает Юрий Павленков. Он уверен, что решение по вопросам, связанным с общим имуществом, должно приниматься хотя бы половиной собственников. Чтобы упростить процедуру принятия решений, следует повысить заинтересованность у собственников, поскольку сейчас этот процесс чрезмерно осложнен бюрократией.
Упрощению голосования могли бы поспособствовать цифровые электронные платформы принятия решений. К работе над ними необходимо подключить Росреестр, считает Павленков. Когда у людей появится удобный электронный инструмент участия в общих собраниях, не придется бесконечно сокращать процент голосующих.
О том, что общие собрания жильцов нужно сделать более удобными, в беседе с «Парламентской газетой» также рассказал председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Он предлагает проводить собрания, например, через ресурсы в интернете с гарантированной аутентификацией или с помощью видеоконференций. Также можно передать жильцу право делегировать голосование другому человеку.
По словам Пахомова, нет необходимости в понижении порога кворума. «Сама идея мне кажется нежизнеспособной, потому что кворум в 50% члены нашего комитета считают оптимальным. Если мы хотим, чтобы общие собрания проводили чаще и вовлекали туда больше жильцов, то нужно использовать и вводить другие методы», — заявил он изданию.
Сейчас в работе также находится законопроект о возможности проголосовать на собрании жильцов способом «конференции». Для этого жители выбирают одного человека от этажа, который идет на собрание и голосует за соседей.
Возможные риски
Смена управляющих компаний не всегда приводит к нужному эффекту. В России пока нет институтов повышения квалификации кадров сотрудников этих организаций.
Снижение порога кворума несет и другие риски, предупреждает член СФ РФ от Республики Башкортостан Олег Голов. Это может породить недобросовестных участников рынка управления недвижимостью. Действующая норма в 50% более сбалансирована, хотя и добавляет некоторые сложности при организации собраний собственников. Следует не снижать порог кворума, а повышать гражданскую активность и ответственность, говорит сенатор.
Он уверен, что предложенная мера не улучшит качество жизни собственников, а, напротив, приведет к ухудшению состояния жилого фонда и появлению на рынке большего числа недобросовестных управляющих компаний.
К тому же в регионах могут возникнуть проблемы при адаптации к новой системе. Кроме того, важно обеспечить прозрачность и законность проведения собраний, чтобы избежать возможных злоупотреблений. Нужны механизмы контроля и оспаривания решений, принятых с нарушениями.
Как решить проблемы собраний собственников: мнение эксперта
«Категорически нельзя снижать кворум, если мы заинтересованы в том, чтобы как как можно меньше протоколов подделывалось. При снижении кворума их проще будет подделывать. Но и в целом это не решит проблему. Говорится, что нововведения облегчат процедуру смены управляющей компании. Ну так через пять минут возникнет новая управляющая компания, которая тоже захочет очередную смену в этом же доме произвести на саму себя. Это всё будет в пользу недобросовестной конкуренции. Чем меньше собственники в этом принимают участие, тем больше риски, что это сделает вместо них кто-то другой», — подчеркнула в беседе с «Ямал-Медиа» эксперт в области ЖКХ, сопредседатель некоммерческого партнерства «Управдом» Евгения Юнисова.
Снижение порога кворума — это еще и недемократично, считает эксперт: «У нас все гражданское законодательство построено на том, что, что решения в любой корпорации, в любом гражданско-правовом сообществе принимаются большинством — должно быть не менее 50% участников собрания».
По ее словам, проблема кворума зачастую связана с отсутствием коммуникации между управляющей компанией и собственниками жилья. Хотя, как показывает практика, большинство ТСЖ и ЖСК, которые управляют многоквартирными домами, справляются с проведением ежегодных собраний, потому что они постоянно контактируют с собственниками.
Решить проблему разобщенности при проведении собрания помогут только более прозрачные процедуры самого инициирования и проведения собрания. Нужно, чтобы было как можно меньше возможностей для подделки протоколов, а для этого необходимы верифицированные системы, которые позволяют определить владельца подписи. Это электронное голосование после подтверждения личности, например через «Госуслуги» или какие-то информационные системы. Нужно развивать такие формы проведения собраний. Разумеется, далеко не у всех пока есть возможность электронного голосования в силу разных обстоятельств. Но все же людей, у которых нет личного кабинета на «Госуслугах» или личного кабинета налогоплательщика и так далее, меньшинство, считает Евгения Юнисова.
Нормы, регулирующие выбор способа управления и смену управляющей организации, последовали вслед за тем, как был поставлен более высокий порог для выбора способа управления ТСЖ. Их ввели ради равенства возможностей. «Чтобы никакой из способов управления не был ущемлен, было принято решение поднять порог и для УК, сделав не менее 50% от числа голосов всех собственников. Но если будут кворум снижать, начнется чехарда с управляющими компаниями. Каждые полгода дом будут как табуретку вышибать из-под одной или другой компании, забирать еще больше денег, начнет процветать недобросовестная конкуренция, если этот дом будет интересен», — предостерегает Евгения Юнисова.
За что голосуют на собраниях собственников
Изменения в планировке и перевод помещения из жилого в нежилое, согласно Жилищному кодексу, также могут быть утверждены посредством голосования среди заинтересованных лиц. Это голосование может проводиться отдельно в каждом подъезде. По мнению эксперта по Евгении Юнисовой, здесь стоит расширить число вопросов, которые можно обсудить с жильцами подъезда.
«В частности, это и выборы совета дома. В каждом подъезде может быть избран кандидат в совет дома, и тогда не обязательно всему дому голосовать. Выбранные члены совета из каждого подъезда могут на своем заседании определить председателя», — говорит специалист.
Так, по мнению эксперта, советы домов будут активнее взаимодействовать с управляющими компаниями, их можно привлекать к организационным процедурам собрания, потому что старший по подъезду знает своих соседей лучше.
По вопросам, касающимся капитального ремонта, решение принимается на основании двух третей голосов. По этому вопросу стоит немного снизить требования, полагает эксперт. «Товарищества и кооперативы с этим как-то справляются, но у них вопрос проведения собрания — это ежегодная процедура, без которой они просто не могут существовать, а что касается УК, они с таким подходом никакие решения провести не могут, даже если в этом есть крайняя необходимость», — говорит Евгения Юнисова.
Сложившаяся норма защищает от недемократичных решений. Если всем всё равно, то решение за собственников принимает орган местного самоуправления. В том числе, речь идет о выборе управляющей организации. Тогда она выбирается властями муниципалитета по конкурсу. «То же самое и с капитальным ремонтом. Если не проголосовало нужное количество собственников, региональный оператор решает, когда, как и какой ремонт проводить. Если собрание не состоялось, то эти работы проводятся по региональной программе», — отметила специалист.
Как проверяют и отменяют итоги голосования
Проверки процедуры проведения собрания и актуальности результатов собрания — это компетенции контролирующих органов, напомнила специалист. «Нужно, чтобы жилищные инспекции работали и проверяли результаты голосования. Сейчас оспорить собрание можно только в судебном порядке. Но это очень сложная, дорогостоящая и длительная процедура. Суды стали идти еще дольше, чем раньше. Это может длиться годами. Но через год само по себе оспаривание уже становится неактуальным. Поэтому при обращении граждан, и тем более в случае электронного голосования, жилищная инспекция, имея определенные полномочия, сможет проверять и не доводить дело до суда», — говорит Евгения Юнисова.
По ее мнению, итоги проверки не должны проводиться через суд, иначе любая фальсификация может стать неотменяемой. «Но сегодня все действуют только через суд, даже жилищная инспекция. Обнаружив недостоверность собрания, она имеет право обратиться в суд для оспаривании результатов собрания. Если выявляется недостоверность собрания, то должны быть еще какие-то меры реагирования, позволяющие признать результат недействительным. В частности, прокурорская проверка. Допустим, всё жилищной инспекции доверять нельзя. Но правоохранительные органы, придя к выводу, что имеется факт фальсификации, могут поставить перед жилищной инспекцией вопрос о том, чтобы такое собрание не имело правовых последствий», — уверена Евгения Юнисова.
Однако это пока только на уровне идеи. К примеру, оспаривать результаты голосования можно в административном порядке. Такое производство проходит быстрее, чем исковое, и включает в себя меньше судебных процедур. Возможно, появятся какие-то комбинированные варианты, заключила эксперт.
Ранее мы писали о том, что такое единая квитанция за ЖКУ, которая скоро может появиться на «Госуслугах».
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».