Драгоценные квадратные метры: как мошенники обманывают покупателей жилья
Новая афера с недвижимостью
Росреестр распространил информацию о том, что появилась новая мошенническая схема: злоумышленники под видом сотрудников ведомства пытаются получить доступ к персональным данным и средствам россиян. Атаки ведутся при помощи телефонных звонков, электронной почты и мессенджеров. Мошенники сообщают предполагаемым жертвам якобы о проведении операций с их объектами недвижимости, например о продаже, залоге или аресте. Таким образом они пытаются заставить человека запаниковать и немедленно связаться со «службой поддержки» по указанному в сообщении номеру.
Мошенники пытаются выудить у человека конфиденциальную информацию или заставить его перевести деньги для «отмены» несуществующих операций. Росреестр не связывается с гражданами посредством смс-сообщений, мессенджеров или электронной почты с предложениями перейти по ссылкам либо перезвонить по какому-то номеру телефона.
Если вы получили сообщение якобы из Росреестра, в котором вас предупреждают о каких-либо операциях с вашей недвижимостью и просят совершить подозрительные действия, не стоит на него реагировать. Лучше как можно быстрее удалить его и сообщить об этом в правоохранительные органы.
Как действуют мошенники: старые и новые схемы
Аферисты вынудили продать свое жилье 69-летнего жителя Якутии. Они представились сотрудниками Росфинмониторинга и правоохранительных органов, сообщив мужчине, что на его имя оформляются кредиты. Затем мужчину заставили продать квартиру и вырученные средства в сумме 3,5 млн рублей перевести на неизвестные банковские счета, говорится в сообщении республиканской прокуратуры. Что будет с жильем дальше — неизвестно, впереди предстоят гражданские суды за имущество.
В сентябре таким же образом пострадала жительница Красноярска, которая продала жилье, чтобы «защитить» свои финансы от хищений. Примерно в то же время под воздействием телефонных мошенников жительница Москвы продала две квартиры на Профсоюзной улице и перевела деньги преступникам. Кроме того, женщина взяла три кредита и отправила их злоумышленникам.
От мошеннических действий пострадала жительница Кисловодска. Сначала она продала свою квартиру и передала деньги аферистам, а затем вернула жилье через суд. Изначально суд был на стороне покупателя. Однако пострадавшая добилась назначения ей судебно-медицинской экспертизы. Согласно заключению, на момент подписания договора женщина страдала психическими расстройствами, пишут «Известия».
Известно немало хитростей, которые используют при сделках купли-продажи недвижимости. К примеру, покупатель квартиры может попросить указать в договоре сумму намного больше реальной стоимости квартиры якобы для получения большего вычета. Но за этим может скрываться афера: покупатель имеет право вернуть жилье по закону о защите прав потребителей и получить с продавца в суде намного больше того, что он потратил.
Продавец также может предложить указать в договоре только часть стоимости недвижимости, объясняя это тем, что хочет снизить налог с продажи или не раскрывать реальный доход от сделки. Если покупатель согласится на это, то в случае судебных разбирательств его могут признать недобросовестным, поскольку он нарушил закон сознательно и понимал последствия своих действий. А если сделку признают недействительной и право собственности вернут продавцу, покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать реальную сумму будет очень сложно.
Зачастую продают квартиры с незаконной перепланировкой, которую ни одна инстанция не может одобрить. Продавцы предлагают приложить к документам фото другой квартиры. Но в случае форс-мажора новым хозяевам жилья придется приводить его в первоначальный вид и оплачивать ущерб соседям.
Еще один возможный вид мошенничества — аферист снимает квартиру посуточно на несколько дней. После чего дает объявление о продаже жилья. Когда появляется покупатель, он требует с него залог, а затем скрывается. Некоторым злоумышленникам даже удается сбыть чужую недвижимость.
Бывает, что на сделку приходит человек с чужим паспортом. Реальный собственник может даже не подозревать о том, что его квартира или доля в ней продается.
Если вы передаете задаток после осмотра и подписания предварительного договора купли-продажи, следует внимательно изучить документ и выяснить, при каких обстоятельствах задаток не возвращается. Например, в договоре могут указать, что задаток не возвращается, если сделка не состоялась. Вернуть деньги не получится, даже если сделка отменяется по не зависящим от покупателя причинам, в числе которых может быть арест объекта.
Иногда мошенники заключают договор купли-продажи с недееспособным человеком, а потом перепродают объект. Спустя время могут появиться родственники или опекуны первого владельца и потребовать аннулировать сделку. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо узнать, как часто менялись собственники. Информация об этом есть в выписке ЕГРН о переходе прав на объект. Если недвижимость в последние годы часто продавалась, лучше не рисковать и отказаться от сделки. Кроме того, аферисты могут пообещать недееспособному собственнику разобраться с долгами. После того, как они совершили сделку и забрали деньги, они исчезают. Если бывший собственник оспорит договор купли-продажи, суд встанет на его сторону.
У одного объекта может быть несколько собственников. Для продажи необходимо согласие каждого. Но не всегда совладелец указан в ЕГРН. К примеру, если недвижимость приобретена в браке, собственниками могут быть муж и жена, даже если имени второй нет ни в договоре, ни в ЕГРН. Если купить квартиру без согласия супруга, договор купли-продажи могут признать недействительным. Второй супруг вправе оспорить сделку в течение года со дня, как он узнал о ней.
Иногда после покупки объекта недвижимости появляются наследники и заявляют о своих правах. По закону они могут это сделать в течение года с момента смерти наследодателя или со дня, когда они узнали о ней. Для быстрой продажи такого объекта занижают его стоимость.
Договор купли-продажи могут оспорить, если продавец недвижимости признан банкротом в течение трех лет со дня ее заключения и сделка была неравноценной, то есть стоимость недвижимости была занижена. В этом случае покупатель может остаться и без денег, и без жилья.
Что решает суд: покупатель жилья может пострадать
У обманутого продавца есть все шансы вернуть свою собственность. Одно из самых резонансных дел такого рода — хищение средств у народной артистки России Ларисы Долиной. Мосгорсуд признал законным решение Хамовнического районного суда об удовлетворении иска певицы к покупателю ее квартиры Полине Лурье, которая приобрела жилье Долиной в центре Москвы с дисконтом за 112 миллионов рублей. Теоретически Долина обязана выплатить компенсацию покупателю в размере переданных средств. Однако покупатель может лишиться денег, если будет доказана его недобросовестность.
Многие не могут вернуть средства за квартиру покупателю. Поэтому в результате отмены сделки, совершенной под давлением третьих лиц, убытки часто ложатся на покупателей. Отмена таких сделок предполагает реституцию: продавец должен вернуть то, что получил от покупателя, пояснила «Известиям» юрист Екатерина Краснова.
В Москве под влиянием мошенников пожилая женщина сначала передала все свои средства преступникам, а затем продала свою двухкомнатную квартиру. Деньги она отдала курьерам злоумышленников. Покупательница недвижимости доказала честность сделки, но после вмешательства прокуратуры договор аннулировали, а жилье вернули прежней хозяйке.
Суд не принял во внимание то, что продавец предоставила перед сделкой необходимые справки от психиатра и нарколога. К сделке привлекались представители банка, риелторы, оценщики. Но суд посчитал, что женщина совершила действия под влиянием злоумышленников, и отменил сделку. Переданные средства покупателю так и не были возвращены.
Покупка жилья: о чем необходимо помнить
Прежде всего следует обратить внимание на цену. Низкая стоимость недвижимости должна насторожить. Как правило она указывает на срочность продажи из-за каких-то проблем. Если в договоре указана цена ниже рыночной, это может привести к признанию сделки притворной и незаконной, особенно если имеются расписки о разнице. Обычно суд учитывает только сумму, указанную в договоре, что создает риск финансовых потерь для покупателя, отметила в беседе с «Известиями» юрист агентства недвижимости «Согласие» Анастасия Савченко.
По ее словам, также следует проверить, продается ли квартира лично собственником или по доверенности. Покупка через посредника часто связана с рисками: например, доверенность может быть подделана, отменена, а собственник может оказаться недееспособным или умереть. Это позволит признать сделку недействительной.
Кроме того, при покупке недвижимости надо внимательно изучить психическое и физическое состояние самого продавца. Желательно получить справку от нарколога и психиатра, особенно если продавец пожилой.
Иногда замыслы мошенников удается разрушить — в дело вступают неравнодушные эксперты. Так, в сентябре череповецкая полиция наградила местного риелтора, которая пресекла попытку продать квартиру под влиянием мошенников. Эксперт по недвижимости выступала посредником в сделке с недвижимостью и догадалась, что 60-летняя хозяйка квартиры, которую собралась купить ее клиентка, находится под влиянием преступников. Ее действия помогли сохранить квартиру, стоимость которой составляет более трех миллионов рублей.
Чтобы не остаться без денег, следует помнить несколько правил безопасной купли-продажи:
- Не переводите деньги до показа объекта.
- Проверяйте условия возврата аванса, не передавайте средства наличными и не переводите их со счета на счет, а используйте сервисы безопасных расчетов.
- Проверяйте подлинность документов. Можно запросить их оригиналы или нотариально заверенные копии.
- Если сделка проходит по доверенности, стоит проверить ее актуальность в день подписания договора купли-продажи.
- Изучите историю права собственности: кто продает недвижимость, как она попала к владельцу, как часто продавалась, число собственников и их возраст. Стоит выяснить, куплено ли имущество в браке, и убедиться в том, что каждый из владельцев знает о сделке.
- Перед передачей задатка проверьте предварительный договор купли-продажи, выясните есть ли долги. Если в договоре какие-то пункты смущают, можно потребовать их изменить.
- Не соглашайтесь на «серые схемы» и указание недостоверной цены.
Ранее мы писали о том, что в Госдуме рассказали о решении проблемы «посторонних жильцов» при покупке квартир.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».