Если очень хочется, то можно: правительство разрешило девелоперам не сдавать жилье в срок
Эксперт Ракута: при покупке квартиры в новостройке надо учитывать риски
В России предусмотрен мораторий на штрафы для девелоперов за задержку сдачи жилья. Его продлили до конца 2025 года. Официально о новой пролонгации не сообщалось. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что ситуация выглядит подобным образом уже три года. Закон предполагает жесткие штрафные санкции, но по факту более трех лет идет пролонгация срока несдачи объекта в эксплуатацию вовремя без штрафа. Это прежде всего сказывается на покупателях, которые платят проценты по ипотеке, но не могут заселиться в собственное жилье. При этом банки получают большую часть капитализации от такого положения дел, пишет «Коммерсант».
Рассрочка на жилье
Правительство получило распоряжение разработать меры поддержки строительного сектора, кризис в котором продолжает нарастать. Сейчас банки ничего не платят за размещение дольщиками денежных средств на эскроу-счетах. Продление моратория, возможно, позволяет избежать банкротства и определенного объема кризисных явлений, но когда он закончится, они еще серьезнее ударят по застройщикам.
По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, источником проблемы в строительной отрасли стала и высокая ключевая ставка. Сектору необходим приток средств в ипотеку. Переносы сроков проблему не решают, уверен основатель компании Good Wood Александр Дубовенко.
«Сейчас речь идет об увеличении срока строительства с года до двух лет, и это приведет к тому, что обанкротившихся застройщиков будет меньше. Но хорошо это или плохо? Есть застройщики, которые заключили договоры через механизм эскроу, но денег на строительство объектов у них нет, и, естественно, все ждут конец года, чтобы пойти судиться и так далее. И тут им дают поблажку в виде двух лет», — говорит эксперт.
Перенос сроков для любого застройщика можно назвать нормой: уже негласно принято решение, что он может составлять минимум три месяца. Есть случаи, когда компания, наоборот, сдавала объект досрочно, пояснил в беседе с «Ямал-Медиа» ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
«Стройка — дело непредсказуемое. Это нужно учитывать, особенно если вы покупаете квартиру в ипотеку, снимаете жилье и ждете, когда дом достроится. Сейчас застройщики юридически могут спокойно переносить сроки, поэтому, приобретая квартиру в новостройке, надо понимать временные и финансовые риски».
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер, эксперт по недвижимости
Вероятно, кто-то из застройщиков сможет справиться с ситуацией через год, например заработав на других объектах, где есть финансирование без эскроу. Но разбираться с компанией спустя два года, когда она уже не существует, — спорное удовольствие. Кому-то отсрочка помогает, а кому-то (например, заказчику) может навредить, пояснил Александр Дубовенко.
Многим российским девелоперам при нынешних процентных ставках сложно вовремя сдать жилой объект. Однако это может быть только предвестником глубокого кризиса на рынке недвижимости, начала которого ждут в 2027 году. ЦБ, предвидя это, предлагает регулировать рынок рассрочки. Но уже сейчас можно информировать покупателей об уровне риска девелоперов, обязав их и финансирующие стройку банки раскрывать ключевые показатели, предложил сооснователь Rerooms.ru Дмитрий Борисов.
Очевидно, что многие девелоперы сорвут сроки сдачи объектов. Эскроу-счета отодвинули на задний план проблему обманутых дольщиков, но она может вновь напомнить о себе.
Резиновые сроки
Строители выдержали несколько месяцев дорогих денег и падения продаж, но их ресурсы заканчиваются. По мнению аналитиков компании «Яков и партнеры», в этом году продажи жилья могут просесть на 19–35%. Около трети девелоперов понесут убытки, часть проектов будут или отменены, или заморожены, пишет Forbes.
Когда у компании нет денег, она ищет того, за чей счет сможет закрывать кассовые разрывы. Сотрудничество с банками грозит серьезными неприятностями, например банкротством организации, а подрядчики могут работать только за предоплату. Без денег стройка остановится, поэтому проблему будут решать за счет клиентов.
Многие застройщики сейчас сталкиваются с так называемым отрицательным раскрытием по эскроу-счету. Так, если дом рассчитан на 100 квартир, а до сдачи продано только 70, то на эскроу-счетах лежит меньше денег, чем нужно для погашения кредита. Поэтому застройщику выгоднее затягивать сдачу объекта, чтобы продолжать собирать деньги с покупателей, а не искать способы погашения долга банку.
Тем более что уже второй год подряд нет никаких санкций за затягивание сроков сдачи жилья. Тем, кто покупает квартиры сейчас, стоит быть готовыми к тому, что застройщик может не передать ключи в срок. Это время, скорее всего, сдвинется минимум на год или даже на два.
Сегодня большинство руководителей надеются как-нибудь перетерпеть несколько месяцев. Поэтому при сжатии ипотечного кредитования они серьезно увеличивают долю рассрочки в продажах, чтобы получить от клиентов деньги для погашения текущих расходов.
Однако это усугубляет ситуацию. Согласно договорам, у большинства рассрочек основные выплаты приходятся на конец срока. К застройщику приходят люди, которые раньше могли позволить себе только фиксированный платеж по ипотеке на 30 лет и с минимальным первоначальным взносом. Поэтому компания получит большую часть денег ближе к сдаче объекта. До этого времени приходится полагаться на средства, которые банки выдают через проектное финансирование, исходя из поступлений от покупателей на эскроу-счета. Падение продаж привело к нехватке этих денег. Приходится брать кредиты уже по рыночной ставке, а сегодня это больше 26% годовых.
Чем грозит рост рассрочки у девелоперов
Через два года, когда подойдет время массовой сдачи объектов, возведенных при помощи рассрочки, рынок может накрыть волна дефолтов. Покупатели, которые сегодня платят 100 тысяч рублей в месяц, не смогут внести оставшуюся сумму. Перед передачей ключей необходимо отдать примерно 50% от стоимости квартиры. Застройщики не оценивают кредитные риски своих покупателей и их долговую нагрузку. Когда к ним обратятся люди с требованием расторжения сделки, им придется либо возвращать деньги, либо идти в суды. Денег на возврат средств, скорее всего, не окажется, поскольку они ушли на строительство, рекламу и прочие текущие расходы. На сегодня только отделу продаж и риелторам застройщики платят 7–8% от всей стоимости квартиры.
Есть риск того, что покупатели будут массово отказываться от сделок и требовать возврата денег. Квартиры окажутся под обременением договора доверительного управления, а долги перед банками и подрядчиками застройщикам все равно придется погашать.
Компании, которые объявят дефолт и фактически перейдут в собственность банков, могут испортить баланс финансовым организациям. Кредитные структуры начнут обращаться в Центробанк, которому и придется разбирать весь этот ворох проблем.
Какие права есть у дольщиков
Судебная практика достаточно обширная. Есть много жалоб на застройщиков, нарушивших сроки сдачи объектов. Суд всегда встает на сторону потребителя, то есть заемщика. Естественно, это процесс небыстрый, трудоемкий, говорит Дмитрий Ракута.
Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — разные вещи. Сдача дома в эксплуатацию — это дата, к которой МКД должен быть построен и готов к заселению, а срок подписания акта приема-передачи квартиры — это дата вручения собственнику ключей. Обычно в договоре с застройщиком указывается именно дата подписания акта приема-передачи. После этого квартира переходит к покупателю.
Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры хотя бы на один день от даты, прописанной в договоре, то с него можно взыскать неустойку. Однако пока это сделать не удастся в силу действующего до конца 2025 года моратория.
Участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за два месяца и предложить ему подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока. Но после этого покупатель не сможет получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры. Нужно помнить, что заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это не обязанность покупателя, а его право.
Если ключи к указанной в документах дате покупатель не получил, он может расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру. Но это не всегда лучшее решение. К такой мере не стоит прибегать, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке кипит работа. Рыночная стоимость квартиры после передачи ключей окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Как получить неустойку от застройщика
Получить неустойку от застройщика не получится как минимум до конца 2025 года. После в случае отказа можно идти в суд за ее взысканием.
Обратиться в инстанцию без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора возможно в том случае, когда нарушены сроки передачи объекта долевого строительства, если такой обязательный порядок не установлен в самом договоре долевого участия.
Пока суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, ее начисление продолжится. Эта сумма может быть взыскана в рамках этого же судебного процесса.
Предельный размер неустойки зафиксирован на уровне 5% от цены договора участия в долевом строительстве. А сам размер неустойки рассчитывается по формуле:
- Цена квартиры (по договору) x 1/150 (для физических лиц); 1/300 для юридических лиц x ключевая ставка ЦБ РФ x количество дней просрочки.
«Возможность переноса сроков сдачи — это в первую очередь поддержка застройщиков в силу того, что сейчас продажи упали. К сожалению, в этой ситуации покупатель не защищен. История с переносом сроков может растянуться на неопределенное время. Главное, чтобы застройщик не злоупотреблял этой ситуацией. Покупателям важно проверять репутацию застройщиков, интересоваться историей их работы на других объектах. И исходя из этого принимать решение о сотрудничестве с той или иной компанией», — подытожил Дмитрий Ракута.
Ранее мы писали о том, кто имеет право на получение кредитных каникул.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».