Игра в квартирки закончилась: как изменится семейная ипотека в 2026 году
Одна льготная ипотека на семью — и точка
С 1 февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки оба супруга будут обязаны выступать в качестве созаемщиков, сообщил Минфин. Исключение сделано только для случаев, когда один из супругов — иностранец без права участия в российском кредитном договоре.
Сейчас существует «лазейка»: если каждый супруг оформляет ипотеку отдельно, семья может получить два льготных кредита под 6% годовых. При достаточном доходе это открывает возможность купить квартиру для себя и инвестиционное жилье для сдачи в аренду. Или обеспечить будущим жильем подрастающих детей.
«Если на сегодняшний день среди моих клиентов есть те, у кого 12 семейных ипотек, то больше таких не будет. И это в какой-то степени правильно, потому что название ипотеки «семейное», а не «инвестиционное», — рассказала в беседе с «Ямал-Медиа» причины ужесточения условий кредита риелтор Наталья Перескокова.
Программа действительно превратилась в инструмент для инвестиций, подтвердил «АиФ» управляющий партнер RS Group Дмитрий Усманов. По его словам, покупка квартиры в Москве стоимостью около 11 миллионов рублей по семейной ипотеке под 6% приносит доход более пяти миллионов рублей, а годовая доходность при этом достигает 85%. При таких цифрах неудивительно, что программой активно пользовались не только нуждающиеся в жилье семьи.
Донорские схемы уходят в прошлое
Вторая «брешь», которую закрывает Минфин, — привлечение «доноров». Ранее человек без детей нужного возраста мог оформить льготную ипотеку, если привлекал созаемщика, имеющего право на участие в программе. Например, сестру с маленьким ребенком. Формально она получала долю в квартире, но реальным владельцем становился основной заемщик.
Теперь привлечь третьих лиц можно будет только в одном случае: если собственного дохода супругов недостаточно для одобрения кредита. При этом и муж, и жена все равно обязаны участвовать в сделке созаемщиками, отметила Наталья Перескокова. Это означает, что если у одного из супругов плохая кредитная история или было банкротство, семья может вообще не получить одобрение по льготной программе.
Запрет коснется и схемы с уступкой права. Нельзя будет оформить семейную ипотеку на одного супруга, а потом переоформить кредит на другого, добавила эксперт.
Рефинансирование комбинированной ипотеки
Есть и приятная новость. С февраля 2026 года заемщики получат возможность рефинансировать комбинированную ипотеку. Это смешанные программы, при которых сумма в пределах лимита (12 миллионов рублей для Москвы, Петербурга и их областей, шесть миллионов для остальных регионов) выдается по льготной ставке 6%, а остаток — по рыночной.
Раньше рефинансирование рыночной части приравнивалось к выдаче нового кредита, и льготная ставка терялась. Теперь при снижении ключевой ставки Центробанка можно будет снизить и рыночную часть ипотеки. Количество рефинансирований не ограничено, но есть условия: срок нового кредита не должен превышать срок старого, а льготная часть должна остаться неизменной или уменьшиться.
Размер снижения ставки будет зависеть от условий конкретного банка, ключевой ставки ЦБ и стоимости фондирования. При этом государство компенсирует банкам разницу между льготной ставкой в 6% и рыночными показателями.
До конца 2025 года размер возмещения сохранится на повышенном уровне: ключевая ставка плюс 3 процентных пункта для индивидуального жилищного строительства и плюс 2,5 процентных пункта для покупки квартир в многоквартирных домах. Но с 1 января 2026 года компенсации снизятся на 0,5 процентного пункта. Это может привести к тому, что банки ужесточат требования к заемщикам или поднимут размер первоначального взноса.
Государство поможет, но тем, кто реально нуждается
Минфин подчеркивает: мера направлена на предотвращение злоупотреблений и повышение справедливости системы господдержки. «Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — говорится в пресс-релизе министерства.
Всего с момента запуска программы в 2018 году ею воспользовались более двух миллионов российских семей. Но в 2025 году на субсидирование семейной ипотеки пришлось выделить дополнительные 235 миллиардов рублей.
«Один ипотечный кредит на семью — это правильно. И благодаря этому больше семей смогут воспользоваться программой, поскольку выбирается сумма и, соответственно, кому-то не достается. Так что я полностью поддерживаю это предложение и считаю даже упущением, что мы раньше это не записали», — отметил в беседе с изданием «Подъем» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, поддержавший инициативу Минфина.
По словам парламентария, в ближайшее время планируется «отрегулировать» программу и принять эти поправки.
Кто окажется в проигрыше
Новые условия больнее всего ударят по семьям, которые уже купили компактную квартиру по семейной ипотеке и планировали через несколько лет переехать в более просторное жилье или собственный дом, подходящие для появления новых детей, пишут «Новые Известия».
Пострадают и те, у кого один из супругов имеет плохую кредитную историю или проходил процедуру банкротства. Раньше такие семьи могли оформить ипотеку только на одного из них. Теперь участие обоих супругов обязательно, и банк может отказать всей семье.
«По опыту, таких сейчас очень и очень много. Это убьет и без того неажиотажный спрос у застройщиков», — считает кредитный брокер Алексей Светлов. Такое мнение он привел в интервью «АиФ».
Еще одна проблема касается тех, кто покупал квартиру в рассрочку от застройщика, рассчитывая позже перейти на семейную ипотеку. Если у одного из супругов проблемы с кредитной историей, придется искать другие способы расплатиться за жилье.
Ипотечный эксперт Ольга Петрова также предполагает, что ограничения приведут к росту фиктивных разводов. «Только в таком случае заемщики по-прежнему смогут при получении семейной ипотеки вывести второго супруга из числа созаемщиков», — пояснила она свою позицию в беседе с «Новыми Известиями».
Случаи, когда супруги официально разводятся и один из них берет семейную ипотеку без участия второго, действительно фиксируются, отметила эксперт. По ее словам, подобная практика уже существует при оформлении дальневосточной и арктической ипотеки.
Для некоторых семей все эти изменения также означают закрытие возможности купить жилье на приемлемых условиях. Особенно с учетом того, что в сейчас активно обсуждается идея привязать ставку по семейной ипотеке к количеству детей: 12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя и 4% — для многодетных, отмечает издание.
Однако риелтор Наталья Перескокова считает, что жизнь заемщиков не усложнится, просто система придет в соответствие с изначальным замыслом. «Основная цель изменений — исключить многократное использование льгот и действительно сделать программу более адресной, только для семей, впервые приобретающих жилье», — заключила эксперт.
Что ждет тех, кто не в программе
Позитивные изменения для граждан, не имеющих права на семейную ипотеку, могут проявиться лишь со временем, отмечает «Фонтанка». С уменьшением количества получателей льготных кредитов рыночные ипотечные ставки должны постепенно нормализоваться, поскольку правительство осознает необходимость поддержки стратегически важного строительного сектора.
Однако возвращение рыночных ставок к приемлемому уровню зависит не только от сокращения бюджетных расходов на льготное кредитование, но и от множества других факторов. Учитываются даже такие меры, как предстоящее повышение НДС. Изменился и прогноз по средней ключевой ставке на 2026 год, на этот раз в сторону увеличения: вместо 12–13% теперь ожидается 13–15%, что все еще слишком высоко для рыночной ипотеки. А массовый интерес клиентов, по мнению застройщиков, возникнет только при ставках 10–12% или даже 7–9%.
Ранее Владимир Путин поручил распространить арктическую ипотеку на вторичный рынок в тех городах, где пока не возводятся многоквартирные дома и нет предложений от застройщиков.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».