Ипотеке все возрасты покорны? Когда лучше не оформлять кредит для покупки жилья
Российские пенсионеры узнали выгодную стратегию по ипотеке
Какие ипотечные предложения есть для пенсионеров
«Конечно, пенсионеры могут брать кредиты, но в зрелом возрасте я бы рекомендовала смотреть в сторону новостроек и использовать траншевую ипотеку», — пояснила в беседе с «Ямал-Медиа» председатель Ассоциации «Региональное объединение ямальских риэлторов» Любовь Григорьева.
Дело в том, что никаких специальных государственных программ для пенсионеров на рынке недвижимости нет. Базовые рыночные ставки сейчас высокие — в районе 18–20%. Выплачивать такой процент с пенсии практически невозможно.
Самым выгодным решением для новостроек становится траншевая ипотека от застройщиков. Средняя ставка по таким совместным программам выходит значительно ниже — около 12–14%. Главный плюс для человека в зрелом возрасте — это комфортная, поэтапная нагрузка на бюджет, так как банк выдает кредит не всей суммой сразу, а частями.
За счет этого ежемесячный платеж растет постепенно, вместе со стадиями готовности дома. Например, первый год платеж может составлять 5000 рублей в месяц, на второй год он увеличивается до 14 000 рублей, на третий — до 26 000 рублей».
Любовь Григорьева
председатель Ассоциации «Региональное объединение ямальских риэлторов»
Такая схема дает пенсионеру два преимущества.
- Колоссальная экономия на процентах. Пока дом строится, банк начисляет проценты не на всю стоимость кредита, а только на выданную часть (первый транш). В итоге общая переплата банку снижается в разы.
- Возможность накопить деньги. Все те два или три года, пока платежи минимальны, человек может откладывать средства. И когда застройщик получает финальный транш, заемщик имеет на руках солидную сумму накоплений. Он сразу вносит ее в счет досрочного погашения, мгновенно снижает основной долг и уменьшает итоговый платеж до максимально комфортного для его пенсии уровня.
«Если же мы говорим про вторичный рынок, то здесь история совсем другая. Ставки по ипотеке на «вторичку» колоссальные, и обычная пенсия просто не позволит обслуживать такой долг. Единственный рабочий сценарий на вторичном рынке — это когда у пенсионера уже есть недвижимость на продажу и в ипотеку берется лишь небольшой остаток», — отметила Любовь Григорьева.
Что такое траншевая ипотека и почему она выгодна пенсионерам
Это такой же заем под залог недвижимости, как и обычная ипотека. Но банк выдает деньги частями — траншами. Проценты начисляются только на выданную часть, поэтому переплата по ним получается меньше. Минимальный начальный взнос по такому кредиту обычно выше. Он может составлять 15-20%.
Траншевую ипотеку выдают для приобретения недвижимости, которая находится на стадии строительства. Девелопер или застройщик заключает с банком специальное соглашение и фиксирует цену, которая не изменится на этапе сдачи.
С помощью такого кредита можно купить квартиру, апартаменты, машино-место или кладовую в новостройке, либо коммерческую недвижимость. Траншевую ипотеку на вторичное жилье банки предлагают редко, а продавцов, как правило, не устраивают поэтапные выплаты.
При траншевой ипотеке банк перечисляет деньги обычно в два этапа. После подписания договора он переводит застройщику 10-50% суммы, а второй транш делают, когда застройщик сдаст дом, или за несколько месяцев до окончания строительства. Зачастую между первым и последним траншем проходит максимум три года.
Заемщик должен вносить платежи ежемесячно. Сначала они будут минимальными, а после сдачи дома резко вырастут, потому что первый транш всегда меньше второго.
Почему пожилым людям важно учитывать срок ипотеки
Когда речь идет о возрастном цензе, важно понимать главное правило банков: возраст заемщика на момент полной выплаты кредита.
У большинства крупнейших банков этот порог составляет 75 лет. В некоторых коммерческих банках планку поднимают до 85 лет, но это скорее исключение с повышенными требованиями к страхованию.
Отсюда напрямую зависит срок кредитования, который банк готов одобрить пожилому человеку:
- В 55 лет заемщик еще может рассчитывать на полноценную длинную ипотеку сроком до 20 лет;
- в 65 лет банк одобрит кредит максимум на 10 лет;
- в 70 лет срок сократится всего до 5 лет.
Соответственно, чем старше человек, тем короче срок кредита. А чем короче срок, тем выше будет ежемесячный платеж, который обычной пенсией просто не под силу перекрыть.
Прежде чем ввязываться в долгосрочную ипотеку, нужно учитывать суровые жизненные факторы.
- Во-первых, инфляция: цены на жизнь и продукты растут стремительно, а пенсии, к сожалению, так оперативно не индексируют.
- Во-вторых, возраст: с годами у пожилого человека объективно растет потребность в медицинских препаратах и лечении, а это очень серьезная статья расходов.
«Я настоятельно рекомендует оформлять страхование жизни. Для заемщиков в возрасте тарифы у страховых компаний будут выше, но эта подстраховка необходима. В случае наступления страхового случая, долг по кредиту не ляжет мертвым грузом на плечи детей и внуков, а будет полностью погашен страховой компанией», —предостерегает от возможных последствий Любовь Григорьева.
Поэтому жилищный вопрос на пенсии нужно просчитывать с максимальной точностью, чтобы не столкнуться с нехваткой денег на базовые нужды и лекарства.
«Ямал-Медиа» писал о том, кому повысят пенсии в 2027 году.
Самые важные новости — в канале «Макс» «Ямал-Медиа».