В зоне риска. Как обезопасить свой незастроенный участок и на что обратить внимание при покупке земли
Адвокат Шугаев: земельный участок должен быть за забором и использоваться по назначению
Сбой базы данных ЕГРН
В России недавно произошла единая переоценка кадастровой стоимости всех земельных участков и строений на них. После чего в стране стало больше споров из-за якобы неосвоенных территорий.
Так, владелец участка в поселке Марушкинское в 30 километрах от МКАД Сергей обнаружил на своей земле рабочих, которые строили там дом новому хозяину участка. У них оказались документы, согласно которым в 2017 году на принадлежащем Сергею участке департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) образовал новый земельный надел, который в 2020-м передали в долгосрочную аренду с правом застройки.
Как пишет Life.ru, в надзорных органах Сергею пояснили, что при актуализации Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) произошел системный сбой базы данных — так оказались утрачены уникальные характеристики земельных участков. А теперь уже образованы новые участки с другими границами и новыми владельцами. В суде Сергей проиграл, поскольку он «не установил забор по периметру своих владений», а значит, территория была неосвоенной.
Как пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин, никакие заборы не являются основанием для определения границ участков, но на практике все наоборот. По его словам, некоторые земельные инженеры выполняют проверочные работы так, как им хочется, а несогласных отправляют в суд. При этом судебное разбирательство может длиться годами.
Как обезопасить свой участок
Бывает, что участки в России пересекаются, а владельцы могут даже не знать, что занимают часть чужого участка, рассчитывая на выданные им документы. Хотя у собственника соседнего участка есть свой комплект документов, заверенный муниципальными властями. При этом даже суд не может дать однозначную трактовку сложившейся ситуации.
Глобально можно защититься только если оформить все необходимые документы, пояснил в беседе с «Ямал-Медиа» адвокат, ведущий специалист по земельному праву, зампредседателя московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергей Шугаев. Стоит помнить, что земля находится под особым статусом как имущество, поэтому должна использоваться по назначению, подчеркнул он.
Кроме того, как отметил адвокат, если участок облагорожен и за ним следят, есть забор — это способ, чтобы отгородиться от подобных случаев с мошенниками.
А если это участок в СНТ или другом сообществе с органами самоуправления, которые решают вопросы по использованию дорог, с освещением и вывозом мусора, то такая ситуация еще лучше для владельца участка, добавил Шугаев. Потому что есть люди, которые отвечают за коммуникации на территории и следят за безопасностью. С ними можно договориться о том, чтобы не было злоупотреблений и не появились вдруг «новые владельцы».
Недавно был случай в Видном Московской области. Собственник приехал на участок и видит: там дом люди строят. Участок был условно 20 соток. А они зарегистрировали новый участок в 19,9 сотки на этом же участке, присвоили новый кадастровый номер. И на голубом глазу сказали: «А это наш — мы его взяли в аренду и теперь строим».
Сергей Шугаев
ведущий специалист по земельному праву
Люди воспользовались тем, что с виду эти участки были заброшены достаточно давно. Человек уехал в Крым работать на достаточно долгий срок. Более трех лет он не появлялся на этом участке, не проверял, что там происходит. По словам адвоката, скорее всего, владелец платил налоги. Однако сложилась «интересная ситуация»: и старый участок был учтен в кадастре, и новый. Чего в принципе быть не может, отметил Шугаев, это прямое мошенничество.
По словам специалиста по земельному праву, имущество обременяет человека нести расходы по содержанию, иначе оно придет в негодность. Если вы купили земельный участок, но не оформляете его и ничего не делаете, то, добавил Шугаев, в конце концов случится какая-то проблема, которая будет вам экономически невыгодна. Адвокат напомнил, что если не платить налоги, то может накопиться такая сумма, что этот участок изымут и продадут.
«Нужно платить налоги, надо поставить забор — обозначить собственность на этот участок. Забор и постриженная там трава дают понимание, что здесь есть человек, что нельзя покушаться на чужое имущество», — подчеркнул Шугаев.
Что надо знать перед покупкой участка
Владельцы незастроенных участков действительно могут находиться в зоне риска. Часть этих проблем можно решить еще на стадии приобретения земли, и прежде всего всегда стоит перепроверять границы участка, даже если есть документ о межевании. Такую проверку можно сделать самостоятельно, воспользовавшись открытыми данными Росреестра, либо обратиться к кадастровому инженеру, но, само собой, не стоит привлекать того же, кто делал межевание.
Дмитрий Шагин
адвокат Межрегиональной коллегии Москвы
Много споров по участкам, на которые накладываются охранные зоны и коммуникации. Также надо смотреть обязательно лесные участки, рассказал Шугаев.
Первое — я бы обратил внимание на охранные и санитарные зоны, а также коммуникации. Сейчас эта информация доступна в публичной кадастровой карте. Там видно, какие могут быть обременения. Рисков юридических достаточно много.
Сергей Шугаев
ведущий специалист по земельному праву
При покупке земельного участка адвокат посоветовал обращаться к юристу. Или хотя бы зайти в сельские органы власти, в муниципалитет и узнать информацию о том, если ли нерешенные вопросы с земельным участком, который вы хотите купить, нет ли каких-то претензий. «Обычно они всегда знают, а также подскажут, если вдруг там дорогу планируют построить или свалка рядом находится», — пояснил Шугаев.
«В Новой Москве недавно люди купили земельный участок под ИЖС. Не обратили внимание на одну деталь. В правилах землепользования было указана нулевая этажность, то есть строить там ничего нельзя. Поэтому по-хорошему надо обращаться к юристам», — подытожил адвокат.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».