Серый ипотечный коридор. Куда приводят мечты о новой квартире после завершения льготной программы
Эксперты предупредили о рисках серых ипотечных схем на рынке недвижимости
Эльвира Набиуллина предупредила, что непрозрачные схемы могут вызвать серьезные проблемы у покупателей. Эти предложения часто скрывают завышенные цены на жилье или увеличение платежей в будущем, что приводит к росту итоговой стоимости кредита и финансовым рискам для заемщиков. Как продавцы привлекают клиентов после завершения программы льготной ипотеки и какие схемы могут быть опасными, разбирались «Известия».
Риски ипотеки возросли
Госпрограмма со ставкой 8% годовых закончилась 1 июля 2024 года. За четыре года было выдано более 1,5 миллиона кредитов на сумму больше шести триллионов рублей. Средний заем составил 3,8 миллиона рублей на срок 272 месяца.
Однако глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина уже отметила в докладе в Совете Федерации, что после завершения программы на рынок вернулись сомнительные схемы, такие как рассрочка, кешбэк и «льготные ставки». За этими предложениями часто скрываются завышенные цены на жилье или неподъемные платежи.
Продавцы скрывают дополнительные риски, что увеличивает итоговую стоимость кредита. Набиуллина подчеркнула, что такие схемы непрозрачны и могут привести к финансовым проблемам для заемщиков.
Ранее Госдума одобрила законопроект, обязывающий банки предупреждать заемщиков о рисках при ипотечном кредитовании. Центробанк разъяснил, что новый ипотечный стандарт предусматривает обязательное и доступное донесение до заемщика всей важной информации перед подписанием договора.
Кроме того, в стандарте прописаны принципы формирования условий ипотечного договора, включая расчет суммы кредита, сроков, процентных ставок и возможных комиссий.
Как занижают первоначальный взнос по ипотеке
В период действия льготной госпрограммы Банк России уже запретил несколько сомнительных ипотечных схем, включая кредиты с минимальным первоначальным взносом. По мнению регулятора, такие клиенты часто не справляются с долговой нагрузкой.
В результате банки начали требовать первоначальный взнос от 20% до 30%. Однако застройщики нашли способы его уменьшить. Среди них: переуступка договора долевого участия, использование аккредитива и траншевая ипотека.
Траншевая ипотека предполагает разбивку суммы на части, которые банк постепенно перечисляет на эскроу-счет застройщика. Это снижает первоначальный взнос, но увеличивает будущие выплаты, поскольку стоимость квартиры и кредита остаются неизменными.
Кредитный риск возрастает при изменении ставки или истечении срока субсидирования от застройщика, отмечает Александр Цыганов из Финуниверситета РФ. Платежи становятся выше, а условия кредита — совсем не выгодными.
Аккредитив по ипотеке — форма расчета, при которой продавец получает деньги после сдачи новостройки и оформления квартиры. Средства на таком счете не страхуются, что отличает его от эскроу.
Эти схемы не противоречат законодательству, но несут риски для покупателей, так как обходят 214-ФЗ. Например, при переуступке ДДУ деньги идут не на эскроу-счет застройщика, а продавцу, что увеличивает риск потери средств в случае банкротства застройщика.
Поможет ли рассрочка по ипотеке
Застройщики стали активнее использовать и схемы рассрочки. В настоящее время начальный взнос составляет от четверти до половины стоимости жилья, а оставшуюся сумму можно вносить частями в течение 1–5 лет.
Этот вариант особенно удобен для тех, кто планирует погасить рассрочку после продажи старой квартиры, пояснил изданию исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Однако, по словам эксперта, существуют риски: рассрочка может быть беспроцентной или с процентной ставкой, сопоставимой с банковскими ставками. Но все будет зависеть от условий застройщика.
Главный риск заключается в завышенной стоимости ипотечного жилья. Если заемщик не справляется с платежами, банк заберет залоговую недвижимость, но не сможет продать ее по прежней цене. Это приведет к убыткам как для банка, так и для покупателя.
Субсидии на непрестижное жилье
Застройщики иногда готовы покрывать проценты по кредитам или предлагают аренду с возможностью последующего выкупа, учитывая арендные платежи.
Однако такие предложения обычно касаются менее престижных районов, а стоимость жилья иногда даже превышает цены в более популярных новостройках, отметил Александр Цыганов.
Он подчеркнул, что повышенный риск и субсидии по процентам зачастую скрываются в итоговой переплате за квартиру.
Появление виртуального первоначального взноса
На рынке также наблюдается рост числа кредитов с виртуальным первоначальным взносом, отмечают участники рынка. Но такие схемы пока не стали повсеместными.
Эти сделки включают в себя договоренности между покупателем и оценщиком недвижимости, который искусственно завышает стоимость жилья. Это позволяет получить больший ипотечный кредит, раскрыл суть схемы гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев.
Таким образом, покупатель может использовать часть кредита для оплаты первоначального взноса, если банк допускает расчет наличными через ячейки. Это сокращает время, необходимое для накопления средств на первоначальный взнос, но увеличивает долговую нагрузку. То есть дальнейшем клиента снова ждет более дорогая ипотека, подчеркнул эксперт.
Серые ипотечные схемы на вторичном рынке
По мнению экспертов, практика серых схем на рынке новостроек теперь распространилась и на вторичку. Это тоже связано с увеличением стоимости ипотеки и проседанием продаж. В объявлениях агентств недвижимости часто упоминаются ипотечные ставки от 10%, однако такие предложения предусматривают уплату крупной комиссии банку, от чего вторичная квартира становится еще дороже.
Существует две основные схемы, пояснила руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева. По одной деньги напрямую переводятся банку-кредитору, по другой — через агентство недвижимости. Покупатели узнают о таких схемах уже перед подписанием договора и зачастую от них отказываются, считая их сомнительными.
На самом деле агентства недвижимости, выступающие на таких сделках в роли «прокладок», действуют по согласованию с банками, которые не хотят афишировать свое участие и не готовы брать на себя ответственность. При возникновении проблем ответственность за перевод крупных комиссий будет нести агентство, пояснила Фазлыева.
ЦБ РФ продолжает борьбу с недобросовестными практиками на ипотечном рынке, разрабатывая стандарты ипотечного кредитования для минимизации распространения высокорисковых схем.
Ранее в интервью «Ямал-Медиа» глава регионального объединения риелторов ЯНАО Любовь Григорьева рассказала о текущих возможностях покупки жилья, о льготных ставках для определенных категорий граждан, а также о том, для кого ситуация на рынке недвижимости сейчас наиболее благоприятна и когда целесообразно обращаться в банк за ипотекой на новых условиях.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».