Слишком хлопотно, но неизбежно: россияне переходят на альтернативные сделки с недвижимостью
По данным инвесткомпании «Флип», количество альтернативных сделок на рынке недвижимости по итогам января — мая 2025 года достигла 85%. Это максимальный показатель с 2016 года. Совсем недавно доля альтернативных сделок не превышала 45—60%, пишут «Новые Известия».
В чем сложность альтернативной сделки с недвижимостью
Еще в первой половине 2024 года благодаря доступной льготной ипотеке люди могли взять деньги в банке, оформить сделку по желаемой квартире и только потом заниматься продажей своей старой недвижимости.
Здесь налицо несколько плюсов: больше выбор жилья, есть возможность не спеша найти покупателя на старую квартиру без скидок, в которой к тому же в ней можно жить до тех пор, пока дом не сдан. Как только старая квартира продается — погашается ощутимая часть ипотеки.
Однако теперь дело обстоит иначе. Заградительные ставки по ипотеке и фактический запрет на выдачу жилищных кредитов с минимальным первым взносом спровоцировали скачок ежемесячного платежа.
Такие сделки были популярны в середине 2000-х годов из-за недоступности ипотеки. После отмены льготной ипотеки и периода высоких ставок этот фактор снова актуален, напоминает «Коммерсант».
К примеру, год назад в Москве можно было взять ипотеку до 12 миллионов рублей под 6% годовых по льготной программе. Если ипотеку брали на 20 лет, то ежемесячный платеж составлял 85 971,73 рубля. Такая сумма вполне реальна для жителей мегаполисов. Сейчас, например, у «Сбербанка» с учетом всех возможных дисконтов ставка на первичное жилье составляет 22,4%.
Цены на вторичное жилье тоже повысились. В первом квартале 2025 года, по данным Росстата, средняя цена квадратного метра по России выросла на 5,3% — до 126,5 тысячи рублей. В Москве рост составил 1% (до 358,2 тысячи), в Санкт-Петербурге — 14,7% (до 269,3 тысячи), в Ленобласти — 12,3%.
Поэтому покупателям приходится либо сначала продавать старую квартиру и на какое-то время оставаться без постоянного жилья, либо проводить сделки по продаже и покупке новой квартиры одновременно, то есть совершать альтернативную сделку. Во втором случае придется увязать вместе несколько обстоятельств. Пока идет поиск покупателей на старую квартиру, подходящую новую может купить кто-то другой или истечь срок одобрения ипотеки. Продавцы зачастую ускоряют процесс продажи тем, что делают скидки на старое жилье. Также стоит учитывать и то, что какое-то время до сдачи нового дома жить придется на съемной квартире.
Последствия альтернативных сделок по недвижимости
Сложности альтернативных сделок приводят к снижению спроса на новостройки. Однако в столице ситуация более стабильная. В Москве альтернативные сделки составляют примерно 70%. Этот город окончательно уходит в сегмент элитной недвижимости для людей с запасом наличных средств.
Сегмент жилья экономкласса в столице исчезающе мал. Как правило им занимается лишь государственный Фонд реновации. По словам экспертов, в Москве просто не остается подходящих земельных участков для строительства доступного жилья.
Это создает значительные перекосы на строительном рынке. В Москве, по оценке Российской гильдии риелторов, отношение распроданности жилья к строительной готовности составляет 95%. Другими словами, к сдаче домов почти все квартиры в них проданы. Подобной ситуации нет ни в одном другом регионе.
Наиболее сложная ситуация для девелоперов складывается в Самарской, Новосибирской, Ленинградской, Воронежской областях, Красноярском, Приморском, Краснодарском краях и Башкортостане.
В регионах продолжают возводить новостройки, но покупателей квартир в них достаточно мало. Это может стать предпосылкой к серьезному кризису в строительной отрасли.
Особенно заметен рост альтернативных схем в сегменте двух- и четырехкомнатных квартир — из-за высоких цен и повышенного первоначального взноса при покупке таких объектов.
На «Циан» доля объявлений с пометкой об альтернативных схемах в мае достигла 15%. Но аналитики уверены, что реальное число таких сделок выше.
«Для многих граждан альтернативные сделки стали единственной возможностью улучшить жилищные условия», — цитирует «Коммерсант» гендиректора компании «Флип» Евгения Шавнева.
При этом цепочки альтернативных сделок могут иногда состоять из четырех-пяти продавцов и покупателей, которые поочередно приобретают недвижимость, отметил директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев
Застройщики сегодня действительно испытывают финансовые проблемы, рассказал «Новым Известиям» гендиректор «Рейтингового агентства строительного комплекса» (РАСК) Федор Выломов. Примерно 20—25% застройщиков сталкиваются с высокими финансовыми рисками, которые могут дать о себе знать если не в этом году, так в следующем.
Скорее всего, спасать участников строительного рынка придется государству. По поручению президента правительство совместно с ЦБ должно разработать пакет мер к 16 июня этого года.
Раньше государство тратило деньги на финансирование льготной ипотеки для всех желающих, однако это оказалось слишком накладно для бюджета и привело к неконтролируемому росту цен. Теперь государство будет тратить деньги на спасение застройщиков. Как ни крути, но потерь для бюджета не избежать, только сейчас люди испытывают большие проблемы с улучшением жилищных условий.
С 1 сентября 2025 года в ЕГРН начнут вносить данные о праве родственников бывшего собственника на жилье
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».