Жизнь в кредит. Стоит ли покупать квартиру, находящуюся в ипотеке
Покупка жилья, которое находится в залоге у банка, имеет свои нюансы. Однако обременение часто влечет за собой снижение цены, пишет «Циан».
Виды залога
Ипотека в силу закона
Пока ипотека не погашена, жилье находится в залоге у банка, что ограничивает права владельца распоряжаться своей недвижимостью. В такой квартире можно жить, делать там ремонт, прописаться, но совершать с ней сделки без согласия банка-кредитора нельзя. В том числе такое жилье нельзя продать, подарить или заложить еще раз.
Ипотека в силу договора
Квартиру можно передать в залог как обеспечение кредита, взятого на любые цели. Этот вариант чаще всего используется при потребительском кредитовании. Например, при заключении сделки без банка, между физлицами.
Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры
Минусы
Часто ипотечную квартиру выставляют на продажу из-за сложного финансового положения. Поэтому перед покупкой ипотечного жилья важно выяснить, не признан ли собственник банкротом. Дело в том, что кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные продавцом в течение трех лет до даты признания его банкротом.
Также если сделка проводится с заключением предварительного договора купли-продажи, при ее срыве покупатель вернет свои деньги не сразу.
Плюсы
Покупка ипотечной квартиры может снизить юридические риски, поскольку ее историю уже проверил банк-кредитор.
Цена на недвижимость с обременением обычно ниже рыночной на 10–15%. При этом владельцы готовы еще торговаться.
Алгоритм сделки по покупке залоговой квартиры
При такой купле-продаже стороны договариваются о цене и о том, каким образом будет закрыт остаток долга продавца. Собственник должен получить письменное согласие банка на продажу квартиры. Обычно финансовые организации идут на такие уступки. Допускается даже небольшая задолженность по платежам.
Если покупатель решает, что ему нужна ипотека, то он сначала выбирает банк. Не все кредитные организации работают с залоговым жильем.
Когда долг продавца будет погашен, банк выводит квартиру из залога и снимает с нее обременение. Это регистрируется в Росреестре.
Договор купли-продажи сдается в Росреестр на регистрацию.
Как можно купить квартиру в ипотеке
Покупка с досрочным погашением
Самая простая для покупателя схема — продавец сам закрывает долг и снимает обременение. Ее обычно используют, если собственнику осталось выплатить небольшую сумму долга. В этой ситуации главное для продавца — найти деньги на досрочное погашение ипотеки. Можно занять эту сумму или взять кредит. Как только будет закрыта ипотека, банк снимет обременение и можно будет заключить сделку.
Однако банки неохотно дают потребительские кредиты тем, у кого уже есть серьезные финансовые обязательства типа ипотеки.
Предварительный договор купли-продажи
В этом случае покупатель погашает кредит. Эта сумма идет в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Ее оформляют как аванс или задаток. Стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, где оговаривают условия сделки.
Если продавец отказывается от своих обязательств, покупатель может отстаивать свои права в суде.
Как только банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. После этого стороны могут подписать договор купли-продажи.
Но и здесь свои риски. Дело в том, что после снятия обременения с жилья продавец может отказаться от регистрации договора купли-продажи. В таком случае тоже придется обращаться в суд.
Смена залогодателя
Покупку квартиры в ипотеке можно провести через смену залогодателя. Для это необходимо оформить сделку с участием банка-кредитора при использовании двух депозитарных ячеек. В первую кладется сумма для погашения кредита, а во вторую — остаток стоимости квартиры.
Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавец и покупатель регистрируют документы в Росреестре. После регистрации перехода права собственности продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец получает доступ к ячейке со второй частью денег.
Что делать, если покупателю нужна ипотека
Покупка залоговой квартиры возможна в ипотеку. Здесь важно, чтобы банк одобрил кредит. Ели покупатель придет с уже одобренной ипотекой, ему лучше сразу уточнить, кредитует ли его банк залоговые квартиры.
Покупатель может взять ипотеку в банке продавца, а банк перевести залог на нового заемщика.
Однако покупатель может не соответствовать требованиям кредитной организации или его могут не устроить кредитные условия.
Покупка ипотечной квартиры проходит сложнее и занимает больше времени. Но такая недвижимость обычно стоит дешевле. Аналитики уверены, что высокая ключевая ставка приведет к росту числа подобных сделок.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».