Недвижимость – лучшая инвестиция? Только не сейчас
Треть россиян по-прежнему считают недвижимость самым надежным и выгодным средством вложения денег. Таковы результаты опроса, проведенного аналитическим центром Национального агентства финансовых исследований. Сейчас объясню, почему это не совсем так. По крайней мере, в нынешних реалиях.
Пять причин роста цен в прошлом
В последние пару лет недвижимость в среднем по России подорожала на 50—60%. Резкий рост был вызван несколькими факторами:
- Льготной ипотекой, запущенной во время пандемии;
- Снижением рыночных ставок, вызванных рекордно низкой ключевой ставкой ЦБ;
- Отложенным спросом, активизировавшемся из-за ограничений на выезд за границу;
- Новым налогом на вклады, под который попали все, у кого на счетах лежало больше миллиона рублей (сейчас отменили);
- Ажиотажем, который всегда следует за резким ростом какого-либо актива и питает дальнейшее подорожание.
По инерции рост продолжился в первые два месяца этого года — на 1–2%. А в марте он даже ускорился. К примеру, в Москве и Подмосковье квартиры подорожали сразу на 5%.
Причины мартовского ценового скачка очевидны — военная спецоперация на Украине, вернее, ее экономические последствия. Примерно треть продавцов, напуганных девальвацией рубля в первой половине марта, вообще ушли с рынка, все остальные подняли цены. Нельзя сказать, что рост цен носит чисто виртуальный характер — ценники актуальны для тех, кому жилье надо купить срочно. То есть для ипотечников, которые пытались как можно быстрее монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты, и для инвесторов с живыми деньгами, спасающих в недвижимости «все, что нажито непосильным трудом»
Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Проблема в том, что обе категории покупателей очень быстро закончатся и спрос резко сократится, полагает эксперт.
Почему жилье будет дешеветь
По мнению большинства экономистов, в ближайшие годы стоимость недвижимости просядет. Прогнозы варьируются. Кто-то считает, что цена «квадрата» упадет на 10%, а кто-то — что на все 35%. И это в рублях. Предпосылки довольно очевидны. Резко упадет спрос. На то есть сразу несколько причин:
- Эффект высокой базы. Цены на недвижимость сейчас очень высоки. Эксперты прогнозировали их снижение и до кризиса. А сейчас — тем более;
- Рост рыночных ставок по ипотеке до 18—21% годовых. По сути, это запретительные расценки, резко снижающие спрос;
- Рост льготных ставок по ипотеке — до 12% годовых. Это вдвое выше, чем было раньше. Желающих покупать жилье по таким ставкам будет меньше;
- Снижение реальных доходов населения. Зарплаты у большинства россиян будут либо снижаться, либо останутся на прежнем уровне. Вырастет безработица. При этом расходы увеличатся из-за высокой потребительской инфляции. Свободных денег станет меньше;
- Рост предложения на рынке жилья. Часть людей из-за падения доходов будет вынуждена продать лишнюю недвижимость или обменять на квартиру меньшей площади.
«В целом ситуация на рынке очень напоминает конец 2014 года, когда обвал рубля в связи с введением санкций и падением цен на нефть также вызвал всплеск спроса и цен на жилье. Но ажиотаж продлился недолго — в условиях заградительных ипотечных ставок уже в 2015 году наступила стагнация, и цены поползли вниз. За 2015–2017 годы квадратный метр жилья потерял примерно 15–20% стоимости. По всей видимости, чего-то подобного стоит ожидать и сейчас», — считает Олег Репченко.
Как правильно поступить — три стратегии
Когда дело касается сбережений, многие из нас поступают рефлекторно. Бегут в банки и снимают наличные, а потом вкладывают их в недвижимость, чтобы избавиться от обесценивающихся рублей. Мол, стены никуда не денутся. Такая стратегия хоть и надежная, но в нынешних условиях убыточная. Тем не менее на рынке жилья есть три категории участников. Для каждой из них будут актуальны разные сценарии.
Продавец
Если вы собирались продать недвижимость, сейчас самое время это сделать. Покупатели, желающие «спасти» свои деньги, на рынке еще есть, а число продавцов уменьшилось. Пока последние не вышли на рынок и не перенасытили его, есть возможность продать жилье на пике стоимости.
Правда, есть нюанс. Недвижимость считается самым надежным активом еще и потому, что ее нельзя «проесть» и потратить. Поэтому, выручив деньги от продажи жилья, вы должны четко понимать, что планируете с ними делать, иметь инвестиционную стратегию.
«В первую очередь при принятии решения о продаже недвижимости необходимо исходить из личной финансовой ситуации и четкого понимания целей, на которые в дальнейшем будут направлены вырученные от сделки средства», — говорит Михаил Ковалев, директор консультационного центра «ДОМ.РФ».
В идеале, продав актив, который будет дешеветь, вам нужно купить актив, который будет дорожать или хотя бы спасать от инфляции. Пример такой стратегии — продать «однушку», положить деньги в банк, а спустя несколько лет на вырученные от продажи деньги и набежавшие на них проценты купить «двушку».
Покупатель
Если планировали брать ипотеку, повремените. Брать кредит по таким ставкам — безумие. Особенно если покупать актив, который в будущем будет дешеветь. Скопленную на первоначальный взнос сумму лучше держать в банке, а недвижимость купить через год-два, когда снизятся цены и ставки по ипотеке.
Если есть вся сумма и жилищный вопрос нужно решить срочно, тогда покупайте, но требуйте у продавцов скидки. Если все же считаете, что недвижимость — лучшая инвестиция, а держать деньги в других активах опасно, выбирайте такую квартиру, которая подешевеет меньше остальных, не будет требовать больших вложений и сможет приносить пассивный доход.
«У каждого инвестора индивидуальная стратегия. Но если бюджет вложений сравнительно небольшой, лучше приобретать компактную студию или однокомнатную квартиру с отделкой в массовом сегменте новостроек с хорошей транспортной доступностью и рассчитывать на аренду», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Альтернативщик
Менять жилье можно в любое время — даже в кризис. Здесь вы практически не зависите от того, какая ситуация на рынке. Главное — не влезать сейчас в кредит и обязательно оставлять финансовую подушку безопасности, то есть не вкладывать в жилье все свободные деньги.