Без права на сдачу: как банки могут наказать за аренду ипотечных квартир
«Если очень хочется, то можно», — вероятно, так рассуждают заемщики, которые сдают ипотечное жилье в аренду. Однако кредитным договором такой вариант, как правило, не предусмотрен. На днях в СМИ появилась информация о новом жилищном прецеденте. Москвич потерял право на льготную ипотеку из-за сдачи в аренду квартиры, пишет «Mash».
Новый тренд рынка недвижимости: когда нельзя сдавать в аренду ипотечную квартиру
Мужчина оформил «семейную» ипотеку под 6% годовых на 30 лет, чтобы купить жилье в Подмосковье. Но в какой-то момент решил сдавать эту квартиру, не уведомив банк и не заплатив налоги с аренды. Достоянием общественности эта история стала после того, как собственник решил повысить плату. Квартиросъемщица дала асимметричный ответ. Она сообщила о ситуации в банк и налоговые органы, подкрепив свое заявление доказательствами.
Банк посчитал, что сдача в аренду залоговой недвижимости без согласия считается нарушением договора. Владелец квартиры не имел права сдавать ее без разрешения финансовой организации. Кредитор потребовал досрочно погасить весь остаток долга по льготной ставке либо согласиться на повышение процентной ставки до 22%. Заемщик был вынужден согласиться на повышение ставки, что привело к ощутимому росту ежемесячного платежа и общей переплате. Мужчина намерен обжаловать решение банка в судебном порядке и ищет для этого профессионального юриста.
Ситуация с московским заемщиком уже привлекла внимание участников рынка. Вполне вероятно, что подобные прецеденты заставят банки внимательнее относиться к тому, как используется залоговое жилье. В зоне риска — те, кто сдает ипотечные квартиры без согласия кредитора и без уплаты налогов.
«В эпоху массовых льготных программ, особенно с 2020 года, когда появилась так называемая «ковидная ипотека», многие оформляли несколько льготных ипотек, и это не было нарушением. Главное — чтобы заемщик подходил по кредитной истории и платежеспособности. Многие, пользуясь возможностью, брали инвестиционные квартиры для детей и для себя на будущее. История сдачи ипотечного жилья не нова. Наверное, каждый второй заемщик сдает ипотечное жилье. Глупо говорить, что этого нет», — рассказал «Ямал-Медиа» ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Какие полномочия есть у банков
Банки имеют право применить санкции. Это прописано в кредитном договоре, поэтому заемщикам важно его читать. Особенно стоит обратить внимание на пункты, которые прописаны мелким шрифтом. Заемщику необходимо внимательно изучать каждый пункт кредитного договора, рекомендует Дмитрий Ракута.
«В условиях сокращения количества сделок у банка может появиться соблазн заработать больше, потому он может поднять ставку, например, с 6 до 12%, увеличить платеж в несколько раз либо попросить заемщика досрочно погасить ипотеку, хотя последнее маловероятно. Скорее всего, банки будут заинтересованы получать более высокий ежемесячный платеж. Финансовым организациям массовость в этом вопросе невыгодна. Дело в том, что тогда заемщики могут заявить о своем нестабильном финансовом положении и попросить кредитные каникулы, реструктуризацию или вовсе объявить себя банкротом. Думаю, что сейчас будут смотреть за реакцией в целом на рынке недвижимости. Но это не избавляет от того, что документально необходимо все фиксировать».
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер, эксперт по недвижимости
Эксперт согласен с тем, что на рынке недвижимости фактически случился прецедент. Есть риск того, что банки начнут жестче подходить к вопросу сдачи ипотечных квартир в аренду. Логика финансовых организаций такова: если человек сдает квартиру, то повышаются риски для объекта недвижимости. В том случае, когда возникает какая-то порча имущества, банку будет сложно реализовать этот объект.
Раньше банки закрывали глаза на сдачу квартир в аренду. Поэтому люди сдавали жилье, не получив согласия банка, хотя кредитный договор этого не допускает.
«Банки сейчас ищут возможность зарабатывать. Эта история показательная, она должна привести в соответствие все нормы. Может быть, задача стоит по обелению рынка в целом, в том числе льготных программ. Пока судьбу ипотечных квартир банки пристально не отслеживают. Если заемщик столкнулся с санкциями со стороны банка, имеет смысл обратиться в суд, чтобы оспорить правомерность таких действий. Юридически сделать это непросто, но попытаться снизить финансовую нагрузку стоит», — резюмировал Дмитрий Ракута.
Ранее мы писали о том, что в 2026 году расчет по сделкам с недвижимостью может стать только безналичным.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».