Льготная ипотека на самострои: как ее оформить и какие риски могут возникнуть у заемщиков
Условия льготной ипотеки для самостоятельного строительства дома
В России запустили пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами. Ранее для получения ипотеки на ИЖС нужно было оформлять договора подряда с профессиональными застройщиками.
В программе участвуют 70 банков. Им субсидируют два процентных пункта по таким кредитам. Программа только тестируется, в этом году на постройку дома своими силами выдадут около восьми тысяч кредитов.
- ставка по льготной ипотеке - 9%;
- размер кредита с господдержкой — 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, шесть миллионов — для остальных регионов, в том числе ЯНАО;
- если стоимость дома будет дороже, оставшуюся часть можно будет взять в ипотеку по рыночной ставке (лимит в этом случае составит 30 миллионов рублей для Москвы, Петербурга и областей, для других регионов — 15 миллионов);
- первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита;
- рефинансирование не предусмотрено;
- на постройку дома по льготной ипотеке дается 12 месяцев;
- оформить льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома можно до 31 декабря 2022 года.
Как будут выдавать кредиты на самостоятельное ИЖС
Процесс оформления нового вида ипотеки стандартный. Сначала банк оценит платежеспособность заемщика, затем проверит находящуюся у него в собственности землю или участок, который клиент хочет приобрести. Потом заемщик должен предоставить смету и проект дома. Кредит будет выплачиваться в несколько траншей:
- первый транш идет на покупку земли;
- транш на фундамент банк начислит как аванс под залог земли (не более 40%);
- после завершения предыдущего этапа стройки выдается транш на каркас и тепловой контур (не более 40%);
- финальный транш — на инженерию (остаток по смете на стройку).
Какие риски есть у заемщиков
Обязательное условие ипотечной программы — ввод построенного дома в течение 12 месяцев. По мнению представителей отрасли, это достаточно жесткое условие. Генеральный директор Puzzle PropTech Алексей Горулев сказал газете «Известия», что такие сроки прописаны, чтобы держать в тонусе заемщиков и снизить кредитные риски.
Под «домом, пригодным для проживания» понимается полностью построенный дом, подключенный к сетям инженерного обеспечения и поставленный на кадастровый учет. Сделать все это за 12 месяцев, не будучи профессионалом в управлении строительством, практически невозможно
Алексей Горулев
гендиректор Puzzle PropTech
В пилотном периоде программы станет понятно, насколько это приемлемый срок для застройщиков. Не исключено, что потом его увеличат.
Опасения у экспертов также вызывает подорожание строительных материалов. Цены начали расти в прошлом году, а по итогам этого года инфляция ожидается на уровне 17,5%. Ситуацию усложняет нестабильный курс, санкции и логистические трудности. В итоге стоимость дома может оказаться выше расчетной.
«Нельзя не сказать и о низкой культуре строительства у тех, кто специализируется на ИЖС. Там редко заключаются договоры, часто нарушаются сроки, привлекаются низкоквалифицированные рабочие. Как следствие — массовые споры о качестве, нарушении сроков, возврате неотработанных авансов», — сказал РБК юрист, партнер Capital Law Office Артур Стариков.
Если же заемщик остановит строительство и превысит требуемый срок для возведения дома, процентная ставка по кредиту вырастет до общерыночной.
Как льготная ипотека повлияет на рынок недвижимости
В целом представители отрасли оценивают перспективы новой ипотечной программы положительно. Ожидается, что она позволит дополнительно ввести один миллион квадратных метров жилья.
По данным ВЦИОМ, 31% желающих построить дом в ипотеку не готовы привлекать к строительству профессионального застройщика и планируют строительство собственными силами. Это около 50 тысяч семей.
«Я уверен, что спрос будет огромный, и после этого банки сами будут решать, каким образом они будут контролировать процессы и снижать свои риски. Скорее всего, по итогу тестов данный вид ипотеки сведется к тому, что от заемщика будут требовать строить только по типовым проектам, оценка которых заранее проведена банком. Но это отличный вариант», — сказал Горулев.
Эксперты заявили, что ожидается снижение цен на квартиры в связи с нехваткой спроса на них в летний период. Стабилизация цен на первичном рынке может затронуть и рынок новостроек. Подробнее>>
Самые важные и оперативные новости — в нашем Telegram-канале «Ямал-Медиа».