Незаменимых механизмов нет. Российский рынок жилья спасают от ипотечного краха при помощи рассрочки
Рассрочка на квартиру как альтернатива ипотеке
В последние кварталы возросла доля рассрочки на рынке жилья. У некоторых застройщиков она увеличилась более чем на 50%. Ее накопленный объем составляет примерно 1 трлн рублей, отметила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на ежегодном банковском форуме, организованном «Эксперт РА». Об этом пишет «Интерфакс».
По ее словам, есть снижение объема продаж в квадратных метрах — примерно на 10%. При этом в денежном выражении продажи увеличились на 7%. За этими цифрами стоят повышенные объемы продажи через рассрочку. Застройщики всегда использовали такой инструмент, но с середины прошлого года они начали прибегать к нему чаще, хотя в мае объем рассрочки несколько снизился. Высокая доля рассрочки означает, что фактически застройщики не получают эти денежные потоки от продажи жилья. Это несет риски и для застройщиков, и для клиентов.
«Всё больший объем рассрочки копится в системе, и эти люди рассчитывают на ипотеку, рассчитывают на снижение ставок. И при этом есть вопрос, готовы ли будут банки предоставить им эти кредиты, учитывая, что неизвестен уровень, например, долговой нагрузки этих граждан», — сказала глава департамента финансовой стабильности ЦБ.
Елизавета Данилова заявила, что банкам было рекомендовано внимательно относиться к этому, смотреть, по каким проектам застройщики особенно активно предлагают рассрочку, поскольку это фактор риска, в том числе и для банков, финансирующих проект.
Год назад рассрочку использовали не более 5% покупателей жилья в новостройках. В феврале 2025 года доля покупок с рассрочкой в некоторых проектах превысила 60%, рассказал News.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. Сегодня рассрочка востребована практически так же, как субсидированная и безадресная ипотека. Половина всех рассрочек приходится на людей, которые рассчитывают в будущем перейти на ипотеку, остальные — это те, у кого есть депозиты, и те, кто продает свои вторичные квартиры.
Вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин продолжает настаивать на внедрении механизма рассрочки при покупке нового жилья, пишет ТАСС.
Этот механизм он считает возможной альтернативой ипотеке. Рассрочка, по мнению Хуснуллина, может работать и сейчас, однако пока отсутствуют некоторые юридические гарантии, например в случае неоплаты приобретения жилья.
В числе других механизмов Хуснуллин назвал систему ссудо-сберегательных касс. Соответствующий законопроект, по его словам, уже находится на рассмотрении в Госдуме и готов ко второму чтению.
Ранее Хуснуллин отмечал, что власти планируют внести изменения в законодательство, регулирующее предоставление рассрочки от застройщика после ввода первичного жилья в эксплуатацию. Вице-премьер пояснял, что у банков есть право изымать квартиру, если ипотека не погашается, а у застройщиков подобного права нет, поэтому они не выдают рассрочку. Учитывая то, что количество непроданных квартир растет, механизм предоставления рассрочки с возможностью застройщикам изымать жилье за долги был бы эффективен.
Плюсы и минусы рассрочки на жилье
Рассрочка наиболее привлекательна для покупателей, имеющих полную сумму на оплату квартиры. Такие клиенты благодаря рассрочке и высоким ставкам по депозитам могут выбрать новое жилье, например большей площади или в более престижном районе.
«Если бы сейчас от них потребовалась единовременная полная оплата, они уже не смогли бы себе этого позволить. То есть, имея полную стоимость, клиент оплачивает от 5% до 20% покупки, а остальное кладет на депозит, таким образом он увеличивает свой бюджет», — рассказал News.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Рассрочку предпочитают и те, кто продает свою недвижимость. Имея альтернативу в новостройке с рассрочкой или отсрочкой платежа, они могут до ввода дома в эксплуатацию жить в своей старой квартире и продавать ее не торопясь по рыночной цене, одновременно с этим копить деньги на банковских депозитах, говорит Кочетков. Застройщики привлекают именно таких клиентов, поскольку они самые платежеспособные и надежные.
Против идеи дать застройщикам право изымать жилье за долги по рассрочке выступила председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По ее мнению, это может увеличить долговую нагрузку и создать риски для граждан.
В 90% случаев рассрочка приводит к удорожанию стоимости объекта, предупреждает в беседе с News.ru ипотечный брокер Елена Молокова. Причем оно может быть как явным, так и скрытым. Иногда клиент даже не подозревает, что переплачивает.
Риск повышения ключевой ставки может привести к росту ставок по ипотеке. Поэтому «доступная» ипотека может стать заградительной мерой.
К тому же есть риск невозможности перейти на ипотеку в будущем из-за плохой кредитной истории, поскольку за время рассрочки она может поменяться в худшую сторону.
По мнению Валерия Кочеткова, пока сложно оценить количество неспособных выплатить рассрочку, потому что широкое распространение она получила только в конце 2024 года.
Рассрочка оформляется только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства. Но и в ДДУ могут ждать неприятные сюрпризы, говорит Елена Молокова, — например, штрафы за нарушение условий. Размер штрафа может равняться сумме первоначального взноса, если дольщик не сможет выплатить рассрочку вовремя и захочет расторгнуть договор.
Если вдруг покупатель решит перепродать квартиру, то ему придется заплатить комиссию за переуступку. По словам Елены Молоковой, застройщик может затребовать 200–400 тысяч рублей.
Также стоит обратить внимание на то, что регистрация в квартире возможна только после оформления сделки. Акт приема-передачи будет также подписываться только после полной оплаты.
Как менялись цены на новостройки в разных регионах России
По итогам апреля самые высокие цены на новостройки зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Татарстане и Ленинградской области, пишет РБК.
Темпы роста цен на новостройки в России замедлились до минимума, говорится в совместном исследовании аналитиков «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбербанка» (ЦФА).
В двух из пяти регионов с самыми высокими ценами на новостройки — Москве и Республике Татарстан — в апреле цены на новостройки снизились на 1,5 и на 0,5% соответственно.
Цены в сделках заметно превышают цены предложения в Пензенской, Воронежской и Ленинградской областях. Эксперты объясняют это сравнительно низкой распроданностью жилья — 25%, 23% и 24% соответственно против 31% в среднем по стране.
На вторичном рынке жилья в России отмечается незначительный рост цен. Так, в апреле медианная стоимость квадратного метра в ипотечных сделках «Сбера» увеличилась на 0,9% и составила 114,2 тысячи рублей. Средняя цена предложения на витрине «Домклик» выше — 130,6 тысячи рублей.
Лидерство сохраняют Москва (304,2 тысячи рублей за квадратный метр) и Санкт-Петербург (210,2 тысячи). В пятерку самых дорогих вошли также Московская область (149 тысяч рублей), Краснодарский край (145,8 тысячи) и Ленинградская область (131,4 тысячи).
Самая низкая стоимость квадратного метра вторичного жилья среди крупнейших регионов отмечена в Челябинской (77,1 тысячи) и Саратовской (77,4 тысячи) областях, а также в Пермском крае (79 тысяч рублей).
Сможет ли рассрочка укрепиться на рынке недвижимости
По мнению гендиректора компании Optima Development Давида Худояна, рассрочки закрепятся в качестве одного из самых популярных маркетинговых инструментов даже после снижения ключевой ставки. Тем более что правительство думает над разработкой правовой базы, которая позволит упростить выдачу рассрочек в уже готовых домах.
В данный момент рассрочка предполагает много проблем. Далеко не все застройщики охотно внедряют ее в свою практику, опасаясь длительных судебных тяжб с обанкротившимися заемщиками, на которых оформлено право собственности, а не залог.
Рассрочка пока требует доработки на законодательном уровне. В противном случае в будущем можно столкнуться с большим объемом расторжений, сложностей с получением денег от дольщика и прочими проблемами.
«Рассрочки стали популярны, когда ограничили ипотеку, ввели достаточно жесткий скоринг клиентов, повысили первоначальный взнос. Тогда застройщики стали предлагать механизм рассрочки. До всех изменений рынок не так активно рассматривал рассрочку, а сейчас уже некоторые застройщики говорят о том, что у них доля продаж 50/50, то есть 50% сделок проходит через ипотеку, 50% через рассрочку. Рассрочка выгодна и покупателю, и застройщику: нет дополнительных комиссий, например от банков, хотя комиссии и самые крупные банки уже отменили, но тем не менее это не весь рынок. Уже возникают взаимоотношения напрямую между покупателем и застройщиком, нет дополнительных финансовых затрат у застройщика и у покупателя. Поэтому покупать квартиру в рассрочку выгоднее», — уверен собеседник «Ямал-Медиа», ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Однако, по словам брокера, при покупке квартиры в рассрочку всё же существуют свои минусы. Например, существует риск того, что застройщик может обанкротиться. Соответственно, возникает вопрос, как будет работать компенсация в такой ситуации. Сейчас некоторые застройщики предлагают достаточно обширную рассрочку — минимум от трех лет, а в некоторых случаях и до восьми. В дальнейшем есть возможность заменить рассрочку ипотекой.
«Я бы не стал рассматривать вариант рассрочки, потому что не все застройщики добросовестные. И есть, конечно, в договорах рассрочки определенные минусы. Но в целом это вполне себе неплохой продукт. Даже своего рода альтернатива ипотеке. Возможно, дальше будут другие инструменты, например аренда с правом выкупа. Сейчас часто об этом говорят. Причем подобная практика как пилотный проект уже у некоторых застройщиков запущена. Ну, как она будет работать, покажет время», — подытожил наш собеседник.
Ранее мы писали о том, почему россияне начали переходить на альтернативные сделки с недвижимостью.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».