Рынок недвижимости в подвешенном состоянии. Что происходит после отмены льготной ипотеки
Рынок Шрёдингера
Одни эксперты считают, что после отмены льготной программы под 8% рынок новостроек встал: ипотека под 20% и выше по карману лишь единицам. Поэтому самые популярные в прошлом сделки, когда люди, например, продавали двухкомнатную квартиру и покупали трехкомнатную, встречаются сейчас намного реже. Такой точки зрения, в частности, придерживается независимый риелтор, эксперт по недвижимости Иван Солдатенков.
«Согласно данным Росстата и самих застройщиков, продажи новостроек упали в четыре раза и почти достигли нулевой отметки. Рынок недвижимости сейчас сильно застыл. Цены не растут, а, наоборот, падают. В некоторых районах они упали на 15—20%. Люди надеются на снижение рефинансирования и планируют перекредитоваться в будущем».
Иван Солдатенков
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Но, по версии издания «Коммерсант», застройщики смогли удержать цены и даже их повысить. После отмены льготных программ по ипотеке и изменения условий семейной ипотеки девелоперы сделали акцент на чистый маркетинг, чтобы привлечь покупателей. Механизм сопутствующего роста цен раскрыла в беседе с «Ямал-Медиа» независимый риелтор, эксперт по недвижимости Наталья Перескокова.
«Чаще всего это рассрочка платежей, например минимальные платежи до момента сдачи дома. Но важно понимать, что никто не работает себе в убыток. При длительных рассрочках происходит значительное увеличение стоимости объекта».
Наталья Перескокова
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Эксперт порекомендовала приобретать такое жилье в «рассрочку» только тем, кто покупает его для себя и уверен, что в ближайшие 10—15 лет не возникнет необходимости продавать квартиру.
«В противном случае при необходимости продажи покупатели не смогут вернуть вложенные деньги, так как стоимость на рынке будет ниже первоначальной».
Наталья Перескокова
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Следим за руками застройщиков
По словам Натальи Перескоковой, уже давно есть прецеденты, когда застройщики предлагали минимальные ставки и платежи, но со значительным увеличением стоимости квартиры. В итоге при изменении обстоятельств через два-три года покупатели не могли продать квартиру по той цене, за которую купили.
«В этом и заключается опасность таких программ и рассрочек. Покупка недвижимости — это серьезный шаг и большие деньги, часто это сделка на всю жизнь. Поэтому прежде чем что-либо купить, важно тщательно ознакомиться с деталями и не полагаться только на слова застройщика. Менеджеры отдела продаж обещают многое, потому что их цель — продать конкретный объект».
Наталья Перескокова
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
С этим мнением согласен и Иван Солдатенков. Обогащать застройщиков или банк — для покупателя разница невелика, просто в случае с девелоперами риск еще выше.
«Некоторые могут возразить, что ипотека позволяет выплачивать за свою квартиру, но из 100 тысяч рублей платежа только пять тысяч идет на погашение основного долга, а 95 тысяч — на проценты. Таким образом, вы в основном обогащаете банк. Если срочно нужно расширить жилплощадь, проще сдать свою двухкомнатную квартиру и снять трехкомнатную. Размер аренды будет значительно ниже, чем ипотечный платеж».
Иван Солдатенков
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Вторичка нащупывает дно
Вторичный рынок в регионах тоже сейчас просел из-за высоких ставок по ипотеке. Пока еще держится только рынок столицы и Подмосковья, отметила Наталья Перескокова.
«Московский рынок всё еще жив. Август — активный месяц, когда в город приезжают студенты, и многие родители покупают квартиры для своих детей. И сейчас основная целевая аудитория риелторов — именно студенты, которые ищут студии и однокомнатные квартиры».
Наталья Перескокова
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Но в любом случае риелтор не советует доверять заниженным ставкам по ипотеке, в том числе на вторичном рынке.
«Признаюсь, я не очень доверяю таким «прекрасным» предложениям, потому что в них могут скрываться большие проблемы».
Наталья Перескокова
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Будущее в прошлом
О том, что ждет рынок недвижимости в обозримом будущем, пока нет единого мнения ни у экспертов, ни даже у регулятора. Ситуация изменилась: ЦБ больше не может кого-то обвинять в нецелевом расходовании государственных средств на льготную ипотеку, так как большинство таких программ прекращены. Действия банков и застройщиков полностью законны, несмотря на беспокойство ЦБ, пишет «Коммерсант».
В то же время Центробанк намерен остановить рост цен на недвижимость консервативным способом — с помощью «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Этот документ, который вступит в силу в 2025 году, определит условия ипотечных договоров и требования к кредиторам при определении суммы кредита, срока, ставки и других параметров. ЦБ надеется, что новый стандарт усложнит использование схем кредитования, вызывающих опасения у регулятора, что в конечном счете должно привести к снижению цен на жилье в новостройках. Однако, как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Руслан Сырцов, в документе всё еще нет прямого запрета на выдачу ипотеки по ставкам ниже рыночных.
Гипотетическое резкое снижение ключевой ставки тоже вряд ли поможет стабилизации цен, подчеркнул Иван Солдатенков.
«Недавно я разговаривал с Набиуллиной. Она сказала, что сама пока не знает, что делать, и предложила подождать и посмотреть. Напомню, что два года назад ключевую ставку снизили до 5% на несколько месяцев, что негативно сказалось на рынке недвижимости».
Иван Солдатенков
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Тогда после резкого снижения ставки люди бросились за кредитами, и цены на квартиры столь же резко взлетели. Однако после повышения ставок ожидаемого отскока цен не произошло.
«Люди брали кредиты, например, на семь миллионов рублей с ежемесячным платежом в 25—28 тысяч рублей. Это было доступно для большинства работающих семей, и цены на квартиры сразу выросли на 30—50%. Но когда ставки начали расти, цены на квартиры так же быстро не падали».
Иван Солдатенков
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Если бы при принятии решений по ключевой ставке учитывались интересы рынка недвижимости и доступности жилья для граждан, решения могли бы быть другими, отметил эксперт.
«Но ключевая ставка, скорее всего, регулируется другими факторами, и рынок недвижимости остается коммерческим, то есть с прицелом исключительно на выгоду банков и девелоперов».
Иван Солдатенков
независимый риелтор, эксперт по недвижимости
Ранее мы рассказали, чем еще рискуют покупатели недвижимости после отмены льготной ипотеки.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».