Безопасная ипотека: как новый стандарт защитит заемщиков в 2025 году
Новый ипотечный стандарт с 1 января 2025 года
Основное изменение — это ограничение рискованных кредитных схем. Банкам запрещено получать вознаграждение от застройщиков за пониженную ставку, если это приводит к увеличению стоимости жилья. Это касается субсидируемых ипотек, где покупатель переплачивает за квартиру, чтобы застройщик мог возместить банку недополученные проценты.
В период с 1 января до 1 июля 2025 года предусмотрен переходный этап, в течение которого банки могут взимать комиссию за снижение ставки только из собственных средств заемщика, без привлечения кредитов или кешбэка от застройщика.
Банки также будут обязаны запрашивать у заемщиков сведения о том, используют ли они кредиты или средства от застройщика для оплаты ипотеки. Это поможет избежать чрезмерной закредитованности клиентов и просрочек платежей.
Если заемщик досрочно погасит субсидируемую ипотеку, банк должен вернуть часть комиссии. Это требование делает такие ипотеки менее выгодными для банков. Более того, с начала 2025 года банки будут обязаны информировать заемщиков о разнице между итоговой переплатой по акции и без нее, чтобы клиенты могли объективно оценить предложение.
Также будет запрещено использование аккредитивов для зачисления средств по ипотечному кредиту. Деньги должны быть переведены на эскроу-счета в течение пяти рабочих дней, что обеспечит их защиту системой страхования вкладов.
Банкам рекомендуется не выдавать кредиты на сумму более 80% от справедливой стоимости залога, говорится в документе. Исключение составляют случаи, когда заемщик намерен частично погасить долг в ближайшее время, например за счет маткапитала или реализации другого жилья. Это направлено на предотвращение завышения цен на недвижимость и обеспечение стабильности портфеля банков.
Перед заключением сделки банки обязаны информировать клиентов о реальной стоимости залога и рисках просрочки. С 2025 года продать квартиру по завышенной стоимости будет невозможно.
Рекомендуемый срок договора ипотеки — не более 30 лет. Дело в том, что в последние годы банки активнее начали увеличивать сроки кредитов. Это позволяло уменьшить ежемесячные выплаты и создать видимость доступного жилья для заемщиков. Однако продление срока кредита выгодно только банкам, особенно при высоких процентных ставках, как в 2024 году. Так, по информации Центробанка, средняя продолжительность ипотечных договоров сейчас составляет почти 26 лет, тогда как пять лет назад этот показатель был около 18 лет.
Алексей Волков, директор по маркетингу в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ), также указал в беседе с «Известиями» на многократные замечания Банка России по поводу сложившейся в последние годы практики. Некоторые кредиторы в сотрудничестве с застройщиками предлагали заемщикам сниженные ставки по кредитам, увеличивая при этом стоимость жилья.
«Этот стандарт частично решает проблему, но носит рекомендательный характер, — отметил Алексей Волков. — Важно, сколько банков примут его как руководство и не появятся ли при этом новые схемы».
Нормы стандарта направлены на улучшение информированности заемщиков об их обязательствах. Теперь банки обязаны уведомлять клиентов о возможных последствиях невыплаты кредита, таких как изъятие залоговой недвижимости.
Также заемщикам будет предоставлена информация о шагах, которые можно предпринять в случае финансовых трудностей, например при утрате дохода. В таких ситуациях заемщики имеют право на ипотечные каникулы, о чем многие не знают.
Контроль за соблюдением ипотечного стандарта
Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций утвердил новый стандарт защиты ипотечных заемщиков, он же и будет следить за его исполнением. Эта структура, созданная в мае 2024 года, не входит в состав Банка России. Комитет, на две трети состоящий из представителей банков и банковских ассоциаций, включает также сотрудников ФАС, Минфина и ЦБ. Таким образом, стандарт принят самим рынком при участии регулятора.
Стандарт обязателен только для новых кредитов, взятых с 1 января 2025 года, и распространяется только на ипотеку на готовое жилье и строящиеся дома по ДДУ, не охватывая объекты ИЖС.
Что это значит для потребителей и банков
Экономист компании «Ренессанс Капитал» Андрей Мелащенко отметил, что введение стандарта в ближайшие годы может ограничить доступ к ипотечным кредитам для тех заемщиков, которые не подпадают под льготные программы и не готовы на высокие ставки от 20% и выше. Однако это нововведение также снижает риски для клиентов и делает процесс кредитования более прозрачным.
Центробанк планирует повысить нормы резервирования для ипотечных кредитов с резким ростом платежей, что дополнительно стимулирует банки избегать нестандартных ипотечных продуктов, пояснил Мелащенко.
Кроме того, стандарт требует, чтобы информация и документы, предоставляемые заемщикам, были понятными и доступными для граждан без специальных финансовых знаний. Все консультации по ипотечному кредиту должны быть предоставлены заранее, до заключения договора.
А по статье 8 нового стандарта заемщики имеют право запросить пересмотр условий ипотечного кредита в случае ухудшения их финансового положения, но должны будут доказать этот факт.
Юлия Максимович из Российской гильдии риелторов отметила, что у заемщиков теперь будут два пути: самостоятельно обращаться в банк или действовать через риелтора и/или ипотечного брокера. Но часто клиенты, обращающиеся самостоятельно, не осведомлены о дополнительных расходах и о том, как банки оценивают их как заемщиков, особенно при первой сделке.
Спорным остается и вопрос стоимости недвижимости и ее отчуждения по цене выше рыночной в случаях, предусмотренных кредитным договором, добавила Максимович. Цены на недвижимость в некоторых районах могут быть сильно завышены или занижены, и предсказать, как они будут формироваться при отчуждении, сложно.
Аналитики Urban сообщили «Известиям», что введение «разумного и полезного» стандарта приведет к снижению спроса и доходов у застройщиков, уменьшению объема ипотечных портфелей банков (хотя их качество улучшится), а также лишит покупателей краткосрочных выгод, но принесет долгосрочные преимущества. Специалисты VSN Group в свою очередь отметили, что многие клиенты не смогут рассматривать жилье более высокой ценовой категории, как это было ранее. В то же время они считают, что покупка квартиры всегда должна быть обдуманным шагом, а заемщики должны понимать важность своевременной оплаты ежемесячных платежей по кредитам. В «Прайм Лайф» подчеркнули, что новые меры помогут снизить уровень закредитованности населения и сделать рынок недвижимости более прозрачным.
Возможны ли штрафы для банков за несоблюдение стандарта
Новый стандарт — не первая инициатива по регулированию ипотечного рынка. В 2019 году «Дом-рф» уже разработал рекомендации, которые не были обязательными. Но на этот раз совместный документ рынка и ЦБ будет нормативным актом с 1 января 2025 года.
Пока неясно, какие меры будут применяться к нарушителям стандарта. Однако регулятор обещает прояснить этот вопрос. Михаил Мамута, руководитель службы по защите прав потребителей Банка России, еще в июле заявил, что готовится документ, который будет устанавливать ответственность банков за соблюдение стандарта.
Ранее коллекторы рассказали, когда банки передают им долги.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».