Все время стоит быть начеку. Когда могут забрать ипотечную квартиру
Верховный суд постановил, что изъятие ипотечной квартиры возможно только при наличии существенного нарушения. При этом важно учитывать и формальные показатели: почему возникла просрочка и предпринимал ли заемщик шаги для урегулирования ситуации, пишут «Известия».
Могут ли взыскать весь оставшийся долг
Супруги из Башкирии взяли кредит на квартиру в одном из банков под залог недвижимости. Семья десять лет исправно выплачивала ипотеку, однако затем допустила несколько просрочек. Закладные права ушли к местной компании. Кредитор захотел взыскать сразу всю оставшуюся сумму — несколько сотен тысяч рублей. Владельцы жилья решили оспорить это решение.
Первый суд отказался удовлетворять эти требования, сославшись на то, что сумма долга несоразмерна с ценой квартиры. Апелляция решила, что квартиру можно продать. Верховный суд отменил апелляционное решение, отметив, что необходимо тщательно проверить, насколько велики просрочки и какова реальная стоимость квартиры, а также насколько долг соразмерен стоимости жилья.
По мнению судей, квартиру нельзя изымать, если должник допустил небольшие просрочки, а сумма долга значительно меньше стоимости жилья. Взыскание не применяется, если долг составляет менее 5% от стоимости квартиры или просрочка платежей не превышает трех месяцев.
Если заемщик не исполняет свои обязательства по ипотечному кредиту, банк вправе взыскать заложенную по договору квартиру, как и любое залоговое имущество, в судебном или внесудебном порядке, даже если квартира является единственным пригодным для проживания жильем, пишут «Известия» со ссылкой на исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского.
Гражданским процессуальным кодексом установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Ипотечное жилье в этот перечень не входит, даже если оно является единственным. Такую квартиру могут взыскать для удовлетворения требований банка, если ипотека не выплачивается или выплачивается ненадлежащим образом.
Но и здесь имеется исключение. Речь идет о ситуации, когда размер требований банка оказывается несоразмерен стоимости квартиры.
Как защищено единственное жилье при ипотечном кредите
В Федеральной палате адвокатов России полагают, что ипотечное жилье не защищено, поскольку именно в этом и заключается смысл ипотечного кредитования.
Конституционный суд РФ неоднократно разъяснял, что в этом случае должен соблюдаться баланс прав кредитора и должника. Человеку, взявшему ипотеку под залог единственного жилья, необходимо быть очень осмотрительным. Специальной нормой в ГК РФ оговаривается право банка взыскать ипотечное имущество, даже если оно единственное, в случае, если платеж по кредиту не вносился более трех месяцев или сумма долга составляет более 5%.
Судебный отказ в реализации такой квартиры не является основанием для прекращения ипотеки, уточнил в беседе с «Известиями» доцент кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина Евгения Басос. Она советует устранить обстоятельства, послужившие основанием для первичного отказа. Если требование о взыскании на предмет залога предъявлено вместе с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, то на сумму неисполненного обязательства накидывают остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты и другие комиссии.
Верховный суд указал на необходимость установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела: необходимо рассчитывать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры.
Будет ли защищено жилье в ходе процедуры банкротства
Недавние изменения касаются и ситуации с личным банкротством, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. Госдума приняла закон, который позволит сохранить единственное жилье, находящееся в ипотеке, в случае утверждения плана реструктуризации долга или мирового соглашения с кредитором. В этом случае ипотека продолжает действовать, а взыскание на недвижимость не обращается.
Согласно постановлению КС РФ от 04.06.2024 № 28-П, суды должны исключать из конкурсной массы должника денежные средства, вырученные от продажи в рамках процедуры банкротства принадлежащего ему обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него единственным для проживания.
Способы определения соразмерности долга и стоимости жилья могут быть различными, рассказал «Известиям» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Иногда суды ориентируются на текущую рыночную или даже кадастровую стоимость. Однако зачастую используется более простой критерий — рассматривается, сколько жилье стоило в момент сделки на основании данных договора.
Может ли банк заставить заемщика досрочно погасить ипотеку из-за просрочки по потребкредиту
Не может. Долги по двум разным кредитам не связаны, даже если они были оформлены в одном банке. Финансовая организация имеет право потребовать досрочно погасить ипотеку, только если:
- заемщик задержал платежи именно по ипотечному кредиту;
- отказался от страховки залога (либо срок полиса закончился) и в течение 30 дней не оформил новый страховой договор;
- продал или подарил заложенную недвижимость без согласия банка;
- грубо нарушил правила использования, содержания или ремонта жилья.
Просроченные выплаты по другим кредитам не являются поводом для претензий по ипотеке. Однако если заемщик не будет гасить потребительский кредит, банк может обратиться в суд или к нотариусу, получить исполнительный документ и в принудительном порядке начать списывать со счетов должника сумму долга. Из-за чего может не оказаться денег на платежи по ипотеке.
Что делать, если не хватает денег на погашение ипотеки
В сложной жизненной ситуации можно взять каникулы — отложить платежи по кредиту на полгода, даже если есть просрочка. Однако при несоблюдении условий каникул или после полугодового перерыва финансовое положение не поправилось, можно попросить банк реструктурировать кредит. То есть изменить график платежей — например, уменьшить их на время и удлинить срок выплат. Во многих банках есть собственные программы реструктуризации.
Когда ни каникулы, ни реструктуризацию оформить не удалось, можно попробовать самостоятельно продать заложенную квартиру или дом. Кредитор обязан согласиться на такой вариант, если вырученных денег хватит, чтобы полностью закрыть долг по ипотеке. Покупатель перечислит деньги за недвижимость банку. Они пойдут на погашение ипотечного кредита. Сумму сверх задолженности банк выплатит продавцу.
Если квартиру за долги выставят на торги, есть риск, что ее продадут по более низкой цене. Суд назначает начальную цену торгов в размере 80% от рыночной стоимости жилья, которую берет из отчета оценщика.
Если торги не состоятся, например потому, что никто не захочет покупать ваше жилье, то в течение месяца проведут повторные торги. На них стоимость жилья будет снижена до 68% от рыночной. Когда и со второго раза не удается продать имущество, кредитор забирает его себе за 60% от рыночной цены. Долг заемщика перед банком уменьшится на эту сумму.
Банк снова попытается продать жилье самостоятельно. Если цена квартиры, по которой ее продали с торгов, либо стоимость, по которой она досталась кредитору, будет больше задолженности, должнику выплатят разницу. Однако может получиться так, что даже после того, как должник лишится жилья, его долг все равно будет непогашенным. В этом случае банк будет пытаться взыскать остальное. Поэтому если жилье подорожало с момента его покупки в кредит, стоит попросить суд провести экспертизу его стоимости.
Должнику и членам его семьи запрещается участвовать в торгах. Однако они вправе в любой момент погасить долг до продажи жилья. Если банк уже забрал квартиру себе, можно попробовать договориться с ним об обратном выкупе жилья. Но он вправе назначить любую цену продажи или вообще отказаться от нее.
Любые сделки с ипотечной недвижимостью, в том числе раздел площади, проходят только с согласия банка. Если он возражает, выделение долей супругов возможно лишь через суд — неважно, живут супруги в браке или разводятся. По соглашению с банком или через суд можно разделить имущество одновременно с долгом по кредиту. В таком случае муж и жена будут рассчитываться с банком по двум разным ипотечным договорам. Если один из супругов перестанет платить, банк выставит на торги только его долю недвижимости.
Недвижимость выставляют на продажу, даже если в ней еще зарегистрированы и проживают люди. Новый собственник может обратиться в суд и потребовать, чтобы бывших владельцев лишили права пользоваться жильем. На это обычно уходит несколько месяцев. Если прежние жильцы не соглашаются выехать, то их выселяют по решению суда принудительно.
Если заемщик перестал платить по кредиту, банк вправе продать заложенную недвижимость — даже когда ей владеют несовершеннолетние, пожилые или люди с инвалидностью. Новый собственник вправе выселить прежних жильцов.
Ранее мы писали об основных трендах нынешнего года.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».